Baurecht: Steuerliche Behandlung von Baurechtszins und Heimfall
Kurz erklärt
Ein Baurecht (Art. 779 ff. ZGB) erlaubt einer Person, auf fremdem Boden zu bauen, ohne diesen zu kaufen. Der Grundeigentümer erhält dafür in der Regel einen Baurechtszins, den er als Einkommen versteuert. Die Begründung des Baurechts selbst löst weder Grundstückgewinn- noch Handänderungssteuer aus. Erst der Verkauf des Bodens oder des Baurechts selbst löst Grundstückgewinnsteuer aus. Beim Heimfall am Ende der Baurechtsdauer fällt das Gebäude an den Grundeigentümer zurück, gegen eine Heimfallentschädigung – auch dieser Vorgang ist steuerlich neutral.
Was ein Baurecht rechtlich bedeutet
Ein Baurecht ist eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit (Art. 779 ff. ZGB), die es einer Person erlaubt, auf fremdem Boden ein eigenes Bauwerk zu erstellen und zu besitzen. Es durchbricht das im Schweizer Sachenrecht sonst geltende Akzessionsprinzip, wonach Bauten immer zum Grundstück gehören: Beim Baurecht bleibt der Grundeigentümer Eigentümer des Bodens, während der Baurechtsnehmer Eigentümer der Baute wird.
- Höchstdauer 100 Jahre, üblich sind Verträge ab 30 Jahren
- Ein selbständiges Baurecht ist übertragbar, verpfändbar und vererblich
- Als Gegenleistung zahlt der Baurechtsnehmer in der Regel einen periodischen Baurechtszins
Baurechtszins: Einkommenssteuer, nicht Grundstückgewinnsteuer
Der Baurechtszins unterliegt beim Grundeigentümer als Vermögensertrag der Einkommenssteuer – unabhängig davon, ob das Grundstück bereits überbaut ist oder nicht. Wird der Zins nicht periodisch, sondern als Einmalleistung erbracht, wird er zur Satzbestimmung auf eine Jahresleistung umgerechnet.
Der amtliche Wert des Bodens unterliegt beim Grundeigentümer weiterhin der Vermögenssteuer. Bewohnt der Baurechtsnehmer die Baute selbst, versteuert er zusätzlich den Eigenmietwert wie jeder andere Eigentümer auch.
Die steuerliche Abziehbarkeit des Baurechtszinses ist für Privatpersonen häufig eingeschränkt und kantonal unterschiedlich geregelt. Prüfen Sie dies vor Vertragsabschluss mit dem zuständigen Steueramt.
Wann Grundstückgewinnsteuer anfällt – und wann nicht
- Begründung des Baurechts: löst mangels dauerhafter Eigentumsübertragung weder Grundstückgewinn- noch Handänderungssteuer aus
- Verkauf des Baurechts durch den Baurechtsnehmer: löst beim Baurechtsnehmer Grundstückgewinnsteuer auf dem erzielten Gewinn aus
- Verkauf des Bodens durch den Grundeigentümer (belastet mit einem laufenden Baurecht): löst beim Grundeigentümer Grundstückgewinnsteuer aus
Der Heimfall
Läuft das Baurecht ab, fällt das Eigentum an der Baute automatisch an den Grundeigentümer zurück – dieser Vorgang heisst Heimfall. Der Baurechtsnehmer erhält dafür üblicherweise eine Heimfallentschädigung in Höhe von rund 70–80 % des Zeitwerts des Gebäudes (Neuwert abzüglich altersbedingter Entwertung).
- Der Heimfall selbst löst weder Grundstückgewinn- noch Handänderungssteuer aus
- Verkauft der Grundeigentümer das Grundstück später (nach dem Heimfall), unterliegt der dabei erzielte Gewinn regulär der Grundstückgewinnsteuer
- Die genaue Ausgestaltung der Heimfallentschädigung ist Vertragssache – eine klare vertragliche Regelung verhindert spätere Streitigkeiten über die Höhe
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Häufige Fragen
Der Kauf selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus. Verkaufen Sie später Ihr Baurecht (also Ihr Gebäude samt Nutzungsrecht) weiter, fällt auf dem dabei erzielten Gewinn Grundstückgewinnsteuer an.
Der Grundeigentümer, der den Baurechtszins erhält, versteuert diesen als Einkommen (Vermögensertrag). Der Baurechtsnehmer kann den gezahlten Zins je nach Kanton unter Umständen anteilig abziehen.
Der Heimfall selbst ist steuerlich neutral – weder Grundstückgewinn- noch Handänderungssteuer fallen an. Erst ein späterer Verkauf des Grundstücks durch den Grundeigentümer löst wieder Grundstückgewinnsteuer aus.
Ja. Bewohnen Sie die auf dem Baurecht erstellte Baute selbst, versteuern Sie den Eigenmietwert genau wie ein Eigentümer, der auf eigenem Boden baut.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.