Eigenmietwert: Was Wohneigentümer bis 2029 wissen müssen
Kurz erklärt
Der Eigenmietwert ist ein fiktiver Mietertrag, den selbstnutzende Wohneigentümer als Einkommen versteuern müssen – auch ohne tatsächliche Mieteinnahme. Das Stimmvolk hat die Abschaffung am 28. September 2025 angenommen; der Bundesrat hat die Umsetzung per 1. Januar 2029 festgelegt. Bis dahin gilt das heutige System unverändert, inklusive der Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt.
Was ist der Eigenmietwert?
Wer eine Wohnung oder ein Haus selbst bewohnt statt zu vermieten, erzielt daraus keinen Bargeldertrag – trotzdem rechnet die Steuerverwaltung einen fiktiven Mietwert als Einkommen an: den Eigenmietwert. Die Überlegung dahinter: Eigentümer:innen ersparen sich eine Miete, die sie sonst zahlen müssten, und diese Ersparnis soll steuerlich gleich behandelt werden wie ein tatsächlicher Mietertrag.
Der Eigenmietwert wird in der ordentlichen Steuererklärung als Einkommen deklariert – unabhängig davon, ob die Immobilie mit oder ohne Hypothek finanziert ist.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Die genaue Formel ist kantonal unterschiedlich, folgt aber demselben Grundprinzip:
- Ausgangspunkt ist meist der Verkehrswert oder amtliche Wert der Liegenschaft
- Davon wird ein Kapitalisierungssatz angewendet (grob 60–70 % des Marktwerts als Bemessungsgrundlage)
- Darauf ein kantonal festgelegter Zinssatz, üblicherweise zwischen 1,5 % und 4 %
Je höher der Immobilienwert und je zentraler die Lage, desto höher fällt der Eigenmietwert aus – und damit die zusätzliche Einkommenssteuerlast.
Im Gegenzug: Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt
Der Eigenmietwert steht nicht isoliert da – im heutigen System stehen ihm zwei wichtige Abzüge gegenüber:
- Schuldzinsabzug: Hypothekarzinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden
- Unterhaltskostenabzug: Werterhaltende Renovationen und Reparaturen sind abziehbar (wertvermehrende Investitionen dagegen nicht – die zählen stattdessen bei der Grundstückgewinnsteuer, siehe wertvermehrend vs. werterhaltend)
Bei stark fremdfinanzierten Liegenschaften können die Abzüge den Eigenmietwert übersteigen – dann sinkt die Steuerlast durch das Eigenheim sogar. Bei schuldenfreien oder wenig belasteten Liegenschaften überwiegt meist der Eigenmietwert.
Systemwechsel per 1. Januar 2029 – was ist beschlossen?
Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 kommuniziert, dass die Umsetzung auf den 1. Januar 2029 erfolgt.
- Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen – für Erst- und Zweitliegenschaften
- Im Gegenzug entfallen grundsätzlich auch die Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten
- Ausnahme für Ersterwerber:innen: Wer eine selbstbewohnte Immobilie neu erwirbt, kann während 10 Jahren weiterhin einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen
- Für energetische Sanierungen können die Kantone weiterhin eigene Abzüge zulassen (sogenannte Kann-Bestimmungen) – das ist kantonal noch nicht einheitlich geregelt
- Bis Ende 2028 gilt das heutige System unverändert weiter
Wer ohnehin eine Renovation plant, kann werterhaltende Arbeiten bis Ende 2028 noch regulär vom Einkommen abziehen. Prüfen Sie mit einer Fachperson, ob eine zeitliche Vorziehung sinnvoll ist.
Eigenmietwert und Grundstückgewinnsteuer sind unabhängig
Der Eigenmietwert ist eine jährliche Einkommenssteuer-Frage und hat nichts mit der Grundstückgewinnsteuer zu tun, die erst beim Verkauf anfällt. Auch nach der Abschaffung 2029 bleibt die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf unverändert bestehen – der Systemwechsel betrifft ausschliesslich die laufende Einkommensbesteuerung während der Besitzdauer.
Ob eine Liegenschaft selbstbewohnt oder vermietet ist, wirkt sich aber auch auf die Grundstückgewinnsteuer aus – etwa beim Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung. Mehr dazu: Selbstbewohnt oder vermietet.
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Häufige Fragen
Ja. Der Eigenmietwert wird unabhängig von der Finanzierung erhoben. Ohne Hypothek entfällt allerdings der Schuldzinsabzug, wodurch die zusätzliche Steuerlast tendenziell höher ausfällt als bei einer fremdfinanzierten Liegenschaft.
Der Bundesrat hat am 1. April 2026 kommuniziert, dass der Systemwechsel per 1. Januar 2029 in Kraft tritt. Bis dahin gilt das heutige System unverändert.
Grundsätzlich nicht mehr, da der Abzug an den Wegfall des Eigenmietwerts gekoppelt ist. Für energetische Sanierungen können einzelne Kantone über sogenannte Kann-Bestimmungen weiterhin eigene Abzüge vorsehen – das ist kantonal noch nicht abschliessend geregelt.
Es gibt eine Ausnahme: Wer eine selbstbewohnte Immobilie neu erwirbt, kann als Ersterwerber:in während 10 Jahren weiterhin einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen. Für alle anderen entfällt der Abzug mit dem Wegfall des Eigenmietwerts.
Ja, gemäss den bisherigen Informationen gilt der Systemwechsel sowohl für die selbstbewohnte Erstliegenschaft als auch für Zweitliegenschaften wie Ferienwohnungen.
Nein. Der Eigenmietwert betrifft die jährliche Einkommenssteuer während der Besitzdauer. Die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf bleibt davon unberührt und wird weiterhin nach den bestehenden kantonalen Regeln erhoben.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.