Immobiliensteuern in der Schweiz: Der komplette Überblick
Kurz erklärt
Vier Steuerarten betreffen Immobilien in der Schweiz zu unterschiedlichen Zeitpunkten: die Handänderungssteuer beim Kauf, der Eigenmietwert laufend während des Besitzes (bis 2029), die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf und die Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer bei der Übertragung. Alle vier sind primär kantonal geregelt und unterscheiden sich stark von Kanton zu Kanton.
Vier Steuerarten, vier Zeitpunkte
| Steuerart | Wann? | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Handänderungssteuer | Beim Kauf | Meist die Käuferschaft |
| Eigenmietwert (bis 2029) | Laufend während des Besitzes | Die selbstnutzende Eigentümerschaft |
| Grundstückgewinnsteuer | Beim Verkauf, sofern ein Gewinn entsteht | Die verkaufende Partei |
| Erbschafts-/Schenkungssteuer | Beim Erbgang oder bei einer Schenkung | Die erbende/beschenkte Person |
Wichtig: Diese vier Steuern schliessen sich nicht gegenseitig aus. Eine geerbte, jahrelang selbst bewohnte und später verkaufte Immobilie kann im Lauf ihres Lebenszyklus mit allen vier Steuerarten in Berührung kommen.
Handänderungssteuer & Kaufnebenkosten
Beim Erwerb einer Immobilie fällt in den meisten Kantonen eine Handänderungssteuer an – eine einmalige Abgabe auf den Eigentumsübergang, unabhängig von einem Gewinn. Dazu kommen Notariats- und Grundbuchkosten. Sieben Kantone (u. a. Zürich, Schwyz, Zug) kennen keine klassische Handänderungssteuer, sondern nur kostendeckende Gebühren.
Eigenmietwert (bis 2029)
Wer eine Immobilie selbst bewohnt statt sie zu vermieten, versteuert einen fiktiven Mietwert als Einkommen – im Gegenzug sind Schuldzinsen und Unterhaltskosten abziehbar. Das Stimmvolk hat die Abschaffung dieses Systems am 28. September 2025 angenommen; der Bundesrat hat die Umsetzung per 1. Januar 2029 festgelegt.
Grundstückgewinnsteuer
Verkaufen Sie eine Immobilie mit Gewinn, erhebt der Kanton eine Grundstückgewinnsteuer auf die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten – reduziert um Besitzdauer-Rabatte, die je nach Kanton völlig unterschiedlich ausfallen. Das ist die zentrale Steuer dieser Plattform.
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Erben oder erhalten Sie eine Immobilie geschenkt, kann unabhängig von einem späteren Verkauf eine kantonale Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfallen. Ehegatten sind praktisch überall befreit, direkte Nachkommen in den meisten Kantonen ebenfalls – für andere Verwandtschaftsgrade variieren die Sätze stark.
Ein Lebenszyklus, mehrere Steuern
Ein Beispiel macht das Zusammenspiel deutlich:
- 2010: Frau Meier kauft ein Haus – Handänderungssteuer wird fällig
- 2010–2028: Sie bewohnt es selbst und versteuert jährlich den Eigenmietwert
- 2032: Frau Meier verstirbt, ihre Tochter erbt das Haus (meist als direkte Nachkommin von der Erbschaftssteuer befreit)
- 2035: Die Tochter verkauft das Haus mit Gewinn – die Grundstückgewinnsteuer wird ab dem ursprünglichen Kaufdatum 2010 berechnet, nicht ab dem Erbgang
Mehr zu diesem Sonderfall: Geerbtes Haus verkaufen.
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Häufige Fragen
Das hängt vom Zeitpunkt ab. Für die meisten Eigentümer:innen ist die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf finanziell am bedeutendsten, da sie direkt vom erzielten Gewinn abhängt. Beim Kauf ist die Handänderungssteuer relevant, während des Besitzes bis 2029 der Eigenmietwert.
Nicht gleichzeitig, aber im Lebenszyklus einer Immobilie meist nacheinander: Handänderungssteuer beim Kauf, laufend Eigenmietwert, ggf. Erbschaftssteuer bei einer Übertragung, und Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf.
Ja, alle vier werden ausschliesslich oder primär von den Kantonen erhoben – es gibt keine Bundessteuer auf Immobilientransaktionen. Sätze, Freibeträge und Ausnahmen unterscheiden sich teils erheblich.
Nutzen Sie den Verkaufsassistenten für eine schnelle Einordnung, oder wählen Sie direkt den passenden Rechner: Kaufnebenkosten beim Kauf, Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf, Erbschafts-/Schenkungssteuer bei einer Übertragung.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.