Geerbtes Haus verkaufen: Erbengemeinschaft, Ablauf und Steuern
Kurz erklärt
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft mit Gesamteigentum: Der Verkauf braucht die Zustimmung aller Erben. Beim Verkauf fällt Grundstückgewinnsteuer an, berechnet ab dem ursprünglichen Kaufpreis der verstorbenen Person – nicht ab dem Wert im Erbzeitpunkt.
Die Erbengemeinschaft entsteht automatisch
Hinterlässt eine Person mehrere Erben, bilden diese von Gesetzes wegen eine Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB). Der Nachlass gehört ihnen im Gesamteigentum: Niemand kann allein über die Liegenschaft verfügen, alle Entscheidungen über Verkauf, Vermietung oder Belastung müssen gemeinsam getroffen werden.
Die Erbengemeinschaft ist auf Auflösung angelegt – jede erbende Person kann die Teilung verlangen. Bis dahin haften alle gemeinsam für die Lasten der Liegenschaft: Hypothekarzinsen, Unterhalt, Versicherungen und Steuern laufen weiter.
Im Grundbuch wird die Erbengemeinschaft als Eigentümerin eingetragen. Für den Verkauf müssen alle Mitglieder den Kaufvertrag unterzeichnen oder eine Person schriftlich bevollmächtigen.
Vier Wege aus der Erbengemeinschaft
| Weg | Wie es funktioniert | Steuerfolge |
|---|---|---|
| Verkauf an Dritte | Alle Erben verkaufen gemeinsam, der Erlös wird nach Erbquoten verteilt | Grundstückgewinnsteuer fällt an, anteilig nach Quoten |
| Übernahme durch eine erbende Person | Ein Erbe übernimmt die Liegenschaft und zahlt die anderen aus | Erbteilung: in der Regel Steueraufschub |
| Umwandlung in Miteigentum | Gesamteigentum wird in Quoten aufgeteilt, teils als Stockwerkeigentum | je nach Ausgestaltung, oft aufgeschoben |
| Gemeinsam behalten | Die Liegenschaft bleibt im Gesamteigentum, etwa als Renditeobjekt | keine Grundstückgewinnsteuer, aber laufende Steuern |
Welcher Weg steuerlich günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab. Grundlagen zum Aufschub bei Erbgang und Erbteilung: Steueraufschub und Grundstückgewinnsteuer bei Erbschaft.
Übernimmt ein Erbe die Liegenschaft und zahlt die übrigen Erben aus, verlangen mehrere Kantone dafür keine Handänderungssteuer – z. B. Glarus (reduzierter Satz), Nidwalden, Jura und Freiburg befreien die Erbteilung ausdrücklich oder ermässigt. Prüfen Sie den Kaufnebenkosten-Rechner für Ihren Kanton, bevor Sie mit den Kosten der Auszahlung planen.
Warum die Steuer höher ausfällt als erwartet
Der häufigste Irrtum: Viele Erben rechnen mit dem Verkehrswert im Erbzeitpunkt als Kaufpreis. Das ist falsch. Weil der Erbgang nur ein Steueraufschub war, wird der Gewinn ab dem ursprünglichen Erwerb durch die verstorbene Person berechnet.
Hat der Vater das Haus 1994 für 480'000 Franken gekauft und verkaufen die Kinder es heute für 1'180'000 Franken, beträgt der steuerbare Gewinn nicht die Differenz zum Erbschaftswert, sondern rund 700'000 Franken – abzüglich belegter Investitionen und Verkaufskosten.
Immerhin: Auch die Besitzdauer wird ab dem ursprünglichen Kauf gerechnet. Nach Jahrzehnten greift meist die maximale Ermässigung. Ein durchgerechnetes Beispiel finden Sie unter Rechenbeispiele; Ihren Fall schätzen Sie im Rechner.
Die Erbschaftssteuer ist eine andere Steuer – und kommt zuerst
Die oben beschriebene Grundstückgewinnsteuer fällt erst beim späteren Verkauf an. Unabhängig davon kann bereits beim Erbgang selbst eine Erbschaftssteuer geschuldet sein – je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person.
In den meisten Kantonen sind Ehegatten und direkte Nachkommen (Kinder) vollständig befreit. Erben Sie als Geschwister, Nichte, Neffe oder nicht verwandte Person, kann dagegen eine spürbare Steuer anfallen – unabhängig davon, ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen.
Prüfen Sie Ihre Situation im Erbschaftssteuer-Rechner nach Kanton. Wer den Nachlass mit anderen teilt, findet zudem im Pflichtteilsrechner heraus, welcher Anteil gesetzlich geschützt war.
Alte Belege sind bares Geld wert
Weil die Berechnung Jahrzehnte zurückreicht, entscheidet die Aktenlage über die Steuerhöhe. Suchen Sie im Nachlass gezielt nach:
- dem seinerzeitigen Kaufvertrag mit Kaufpreis
- Abrechnungen der damaligen Erwerbskosten (Notariat, Handänderungssteuer)
- Handwerkerrechnungen für An- und Umbauten über die ganze Besitzdauer
- Baubewilligungen und Plänen als Nachweis für wertvermehrende Investitionen
Fehlen Belege, kann in einzelnen Kantonen nach sehr langer Besitzdauer ein amtlicher Wert von vor mehreren Jahrzehnten als Ersatzwert angesetzt werden – prüfen Sie das auf Ihrer Kantonsseite. Die vollständige Liste zeigt Checkliste: Unterlagen.
Wenn sich die Erben nicht einigen
Blockiert eine Person den Verkauf, kann jede erbende Person die Erbteilung verlangen. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet zuletzt das Gericht; die Liegenschaft kann dabei versteigert werden – meist mit schlechterem Ergebnis als bei einem freihändigen Verkauf.
- Neutrale Bewertung einholen, damit alle von derselben Zahl ausgehen
- Steuerlast vorab berechnen und offenlegen – sie schmälert den Erlös für alle
- Auszahlungsbeträge und Fristen schriftlich im Erbteilungsvertrag festhalten
- Bei festgefahrenen Situationen früh eine neutrale Fachperson beiziehen
Ein Verkauf dauert in der Praxis auch bei Einigkeit meist drei bis sechs Monate – der Ablauf ist derselbe wie bei jedem anderen Verkauf: Immobilie verkaufen in der Schweiz.
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Häufige Fragen
Nein. Die Erbengemeinschaft besitzt die Liegenschaft im Gesamteigentum – ein Verkauf braucht die Zustimmung aller Erben oder eine schriftliche Vollmacht.
Der ursprüngliche Erwerbspreis der verstorbenen Person zuzüglich deren belegter wertvermehrender Investitionen – nicht der Verkehrswert im Erbzeitpunkt. Der Erbgang war lediglich ein Steueraufschub.
Bei einem Verkauf an Dritte fällt die Steuer an und wird nach den Erbquoten auf die Erben verteilt. Übernimmt dagegen ein Erbe die Liegenschaft im Rahmen der Erbteilung, wird die Steuer in der Regel aufgeschoben.
Jede erbende Person kann die Erbteilung verlangen. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet zuletzt das Gericht, wobei eine Versteigerung droht – meist mit einem schlechteren Erlös als beim freihändigen Verkauf.
Bei Einigkeit meist drei bis sechs Monate. Erbschein, Grundbuchbereinigung und die Suche nach alten Belegen können den Prozess zusätzlich verlängern.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.