Grundstückgewinnsteuer bei Erbschaft
Kurz erklärt
Der Erbgang loest keine Grundstückgewinnsteuer aus, sondern schiebt sie auf. Verkaufen die Erben die Liegenschaft später, wird der Gewinn ab dem ursprünglichen Kauf durch die verstorbene Person berechnet, nicht ab dem Erbzeitpunkt. Massgebend sind deren damaliger Kaufpreis und belegte Investitionen.
Erbgang schiebt die Steuer auf
Der Übergang einer Immobilie durch Erbgang ist ein Steueraufschubtatbestand. Es fällt also im Erbfall keine Grundstückgewinnsteuer an. Die latente Steuer bleibt an der Liegenschaft haften und geht auf die Erben über.
Kernpunkt: Erben «erben» auch die Steuergeschichte der Liegenschaft – insbesondere das ursprüngliche Erwerbsdatum und die ursprünglichen Anlagekosten.
Welche Werte für Erben gelten
Verkaufen Erben die geerbte Immobilie, wird der Gewinn nicht ab dem Erbfall, sondern ab dem ursprünglichen Kauf durch die verstorbene Person berechnet. Das bedeutet:
- Massgebend sind die seinerzeitigen Anlagekosten (Kaufpreis der Erblasserin/des Erblassers plus deren wertvermehrende Investitionen).
- Die Haltedauer läuft ab dem ursprünglichen Erwerb – oft ergibt sich dadurch eine lange Besitzdauer mit hoher Ermässigung.
Bewahren Sie deshalb alte Kaufverträge und Belege der Erblasserin/des Erblassers auf – sie senken den steuerbaren Gewinn.
Erbteilung und Erbengemeinschaft
Auch die Erbteilung – also die Zuweisung der Liegenschaft an einzelne Erben – ist in der Regel ein Aufschubtatbestand. Übernimmt eine Erbin die Immobilie und zahlt die Miterben aus, löst das grundsätzlich noch keine Grundstückgewinnsteuer aus.
Verkauft die Erbengemeinschaft die Liegenschaft dagegen an eine aussenstehende Person, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig – berechnet ab dem ursprünglichen Erwerb durch die verstorbene Person.
Beispiel: geerbt und später verkauft
Die Erblasserin kaufte das Haus 1998 für CHF 500’000. 2026 verkaufen die Erben es für CHF 1’100’000:
Weil die Haltedauer ab 1998 zählt (rund 28 Jahre), profitieren die Erben von der maximalen Besitzdauer-Ermässigung. Rechnen Sie den konkreten Betrag im Rechner oder auf Ihrer Kantonsseite. Zur Schenkung zu Lebzeiten siehe Schenkung.
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Häufige Fragen
Nein, der Erbgang selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus – sie wird aufgeschoben. Fällig wird sie erst, wenn Sie die geerbte Liegenschaft später verkaufen.
Massgebend ist der ursprüngliche Kaufpreis der verstorbenen Person zuzüglich deren wertvermehrender Investitionen – nicht der Wert im Zeitpunkt des Erbfalls. Auch die Haltedauer läuft ab dem ursprünglichen Erwerb.
Die Erbteilung mit Auszahlung von Miterben ist grundsätzlich ein Aufschubtatbestand und löst noch keine Grundstückgewinnsteuer aus. Erst der spätere Verkauf an Aussenstehende ist steuerpflichtig.
Vor allem den ursprünglichen Kaufvertrag der verstorbenen Person sowie Belege für wertvermehrende Investitionen. Diese senken den steuerbaren Gewinn beim späteren Verkauf.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.