Steueraufschub: Wann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird
Kurz erklärt
Ein Steueraufschub bedeutet, dass die Grundstückgewinnsteuer im Moment der Übertragung nicht erhoben, aber auch nicht erlassen wird. Typische Faelle sind Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum, Erbgang, Schenkung und Übertragung unter Ehegatten. Faellig wird die Steuer beim späteren steuerauslösenden Verkauf.
Aufschub heisst verschoben, nicht erlassen
Beim Steueraufschub wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben, aber auch nicht erlassen. Die «latente» Steuer bleibt an der Liegenschaft haften und wird fällig, sobald sie später ohne Aufschubgrund verkauft wird. Entscheidend ist: Die ursprünglichen Anlagekosten und das ursprüngliche Erwerbsdatum werden fortgeführt – der spätere Gewinn wird also über die gesamte Haltedauer berechnet.
Wichtig: Ein Aufschub verschiebt die Steuerlast in die Zukunft. Wer die aufgeschobene Steuer «vergisst», erlebt beim späteren Verkauf eine unerwartet hohe Rechnung.
Welche Vorgänge werden aufgeschoben – und welche nicht
| Vorgang | Steuerfolge |
|---|---|
| Verkauf an Dritte | steuerpflichtig |
| Ersatzbeschaffung selbstbewohntes Eigenheim | Aufschub (bei Teilreinvestition anteilig) |
| Erbgang und Erbteilung | Aufschub |
| Reine Schenkung | Aufschub |
| Gemischte Schenkung | anteilig steuerpflichtig |
| Übertragung unter Ehegatten (z. B. Scheidung) | Aufschub |
| Verkauf einer Zweitwohnung | steuerpflichtig |
Der Aufschub gilt nur für den jeweiligen Vorgang. Spätestens beim nächsten steuerauslösenden Verkauf wird die Steuer fällig – berechnet ab dem ursprünglichen Erwerb.
Die wichtigsten Aufschubtatbestände
| Situation | Aufschub? | Details |
|---|---|---|
| Ersatzbeschaffung Eigenheim | ja, unter Bedingungen | Ersatzbeschaffung |
| Erbgang / Erbteilung | ja | Erbschaft |
| Schenkung | ja (reine Schenkung) | Schenkung |
| Übertragung unter Ehegatten | ja | u. a. Scheidung, Güterrecht |
| Normaler Verkauf | nein | Steuer wird fällig |
Die genauen Voraussetzungen sind kantonal geregelt, folgen aber dem Rahmen des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG).
Ersatzbeschaffung selbstbewohnten Wohneigentums
Der praktisch wichtigste Aufschubgrund: Wer sein selbstbewohntes Eigenheim verkauft und den Erlös innert Frist in ein neues selbstbewohntes Eigenheim reinvestiert, kann die Steuer aufschieben. Reinvestieren Sie nur einen Teil, wird der Aufschub anteilig gewährt.
Details, Fristen und Rechenlogik im eigenen Ratgeber Ersatzbeschaffung.
Was der Aufschub für Sie bedeutet
Ein Aufschub ist attraktiv, weil er Liquidität schont – Sie zahlen jetzt keine Steuer. Behalten Sie aber im Blick:
- Die Haltedauer läuft weiter ab dem ursprünglichen Kauf – das kann später zu höheren Ermässigungen führen.
- Beim späteren Verkauf ohne Aufschubgrund wird der gesamte aufgeschobene Gewinn besteuert.
- Bei Wegzug in einen anderen Kanton gelten je nach Konstellation besondere Regeln.
Auch wenn Sie aufschieben: Berechnen Sie mit dem Rechner, wie hoch die latente Steuer wäre – so vermeiden Sie böse Überraschungen beim späteren Verkauf.
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Häufige Fragen
Nein. Die Grundstückgewinnsteuer wird nur aufgeschoben, nicht erlassen. Sie bleibt latent bestehen und wird fällig, sobald die Liegenschaft später ohne Aufschubgrund verkauft wird.
Typisch bei Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum, bei Erbgang und Erbteilung, bei reiner Schenkung sowie bei Übertragungen unter Ehegatten (etwa infolge Scheidung oder Güterrecht). Die genauen Voraussetzungen sind kantonal geregelt.
Die ursprüngliche Haltedauer wird fortgeführt. Das ursprüngliche Erwerbsdatum und die ursprünglichen Anlagekosten bleiben massgebend – der Gewinn wird beim späteren Verkauf über die gesamte Besitzzeit berechnet.
In der Regel wird der Aufschub im Veranlagungsverfahren geltend gemacht. Reichen Sie die nötigen Nachweise (z. B. zur Ersatzbeschaffung) fristgerecht bei der zuständigen Steuerbehörde ein.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.