Ersatzbeschaffungs-Assistent: Wird Ihre Steuer aufgeschoben?
Kurz erklärt
Der Aufschub bei Ersatzbeschaffung setzt voraus, dass Sie dauernd selbstbewohntes Wohneigentum verkaufen und den Erlös innert kantonaler Frist in ein neues, ebenfalls selbstbewohntes Eigenheim investieren. Reinvestieren Sie weniger als die Anlagekosten plus Gewinn, wird der Aufschub nur anteilig gewährt.
Ihre Situation prüfen
Modellannahme: Der anteilige Aufschub wird nach der verbreiteten absoluten Methode berechnet – aufgeschoben wird nur, soweit die Reinvestition die Anlagekosten übersteigt. Einzelne Kantone rechnen abweichend. Die Reinvestitionsfrist ist kantonal geregelt. Massgebend ist die Veranlagung Ihrer Steuerbehörde.
So wird der anteilige Aufschub berechnet
Entscheidend ist nicht, ob Sie den ganzen Erlös reinvestieren, sondern ob die Reinvestition die Anlagekosten des verkauften Objekts übersteigt – und um wie viel.
| Schritt | Rechnung |
|---|---|
| Gewinn | Verkaufserlös minus Anlagekosten |
| Reinvestitionsüberschuss | Reinvestition minus Anlagekosten (mindestens null) |
| Aufgeschoben | der kleinere der beiden Beträge |
| Sofort steuerbar | Gewinn minus aufgeschobener Anteil |
Diese sogenannte absolute Methode ist die verbreitete Praxis. Hintergründe im Ratgeber Ersatzbeschaffung.
Weiter im Prozess
- Steueraufschub-Prüfer – andere Aufschubtatbestände prüfen
- Anlagekosten-Rechner – die Anlagekosten sauber ermitteln
- Grundstückgewinnsteuer-Rechner – die Steuer für Ihren Kanton berechnen
Häufige Fragen
Wenn Sie dauernd selbstbewohntes Wohneigentum verkaufen und den Erlös innert kantonaler Frist in ein neues, ebenfalls dauernd selbstbewohntes Eigenheim investieren.
Der Aufschub wird anteilig gewährt. Aufgeschoben wird nur, soweit die Reinvestition die Anlagekosten des verkauften Objekts übersteigt – der übrige Gewinn gilt als realisiert und wird besteuert.
Das Steuerharmonisierungsgesetz spricht von einer angemessenen Frist. Die Kantone konkretisieren sie unterschiedlich, häufig auf rund zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf.
Ja, der Aufschub ist bundesrechtlich verankert und gilt auch, wenn das Ersatzobjekt in einem anderen Kanton liegt. Die Abrechnung zwischen den Kantonen ist allerdings komplex.
Nein. Sie wird nur verschoben. Beim späteren Verkauf des Ersatzobjekts wird der aufgeschobene Gewinn mitbesteuert.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.