Anlagekosten-Rechner: Welche Kosten senken Ihre Steuer?
Kurz erklärt
Zu den Anlagekosten zählen der Kaufpreis, die damaligen Erwerbskosten, belegte wertvermehrende Investitionen und die Verkaufskosten. Werterhaltender Unterhalt wie Malerarbeiten oder gleichwertiger Ersatz senkt die Grundstückgewinnsteuer nicht. Bei Sanierungen ist häufig nur der Mehrwert-Anteil anrechenbar.
Positionen erfassen und einordnen
Erwerb 3
Der ursprüngliche Erwerbspreis bildet die Basis der Anlagekosten.
Beim Erwerb bezahlte Handänderungssteuer zählt zu den Anlagekosten.
Beurkundungs- und Grundbuchkosten des Erwerbs sind anrechenbar.
Bauliche Investitionen 6
Neue Fläche oder neuer Raum erhöht den Wert dauerhaft und ist in der Regel voll anrechenbar.
Der erstmalige Einbau schafft einen neuen Nutzen und gilt als wertvermehrend.
Erstmalige Erstellung ist wertvermehrend, der Ersatz eines bestehenden Bauteils nicht.
Umnutzung zu Wohn- oder Nutzfläche erhöht den Wert dauerhaft.
Erschliessungsbeiträge der Gemeinde zählen zu den Anlagekosten.
Anrechenbar, soweit sie im Zusammenhang mit wertvermehrenden Arbeiten stehen.
Ersatz und Sanierung 8
Der gleichwertige Ersatz ist Unterhalt. Anrechenbar ist nur ein allfälliger Mehrwert durch höheren Standard oder Erweiterung.
Ersatz im bisherigen Umfang ist Unterhalt; eine deutliche Aufwertung kann anteilig anrechenbar sein.
Gleichwertiger Ersatz ist Unterhalt. Deutlich besser dämmende Fenster können anteilig wertvermehrend sein.
Die reine Neueindeckung ist Unterhalt. Eine gleichzeitig eingebaute Dämmung kann anteilig anrechenbar sein.
Der Ersatz durch ein gleichwertiges System ist Unterhalt. Ein Systemwechsel mit höherem Standard kann anteilig wertvermehrend sein.
Die erstmalige Dämmung hebt den Standard und gilt in der Regel als wertvermehrend.
Der Wechsel des Heizsystems auf einen höheren Standard ist in der Regel wertvermehrend.
Die erstmalige Installation erhöht den Standard. Bereits bei der Einkommenssteuer abgezogene Beträge sind hier nicht nochmals anrechenbar.
Umgebung 2
Erstmalige Anlage ist wertvermehrend; die Erneuerung einer bestehenden Anlage ist Unterhalt.
Laufender Unterhalt zählt bei der Grundstückgewinnsteuer nicht zu den Anlagekosten.
Unterhalt und Reparaturen 2
Reine Auffrischung ohne Standarderhöhung ist Unterhalt.
Instandhaltung erhält den Zustand und ist kein Mehrwert.
Eigenleistungen und Sonstiges 4
Belegtes Material für wertvermehrende Arbeiten ist anrechenbar.
Nicht versteuerte Eigenleistung wird in der Regel nicht anerkannt.
Finanzierungsaufwand gehört zur Einkommenssteuer, nicht zu den Anlagekosten.
Nicht fest mit der Liegenschaft verbunden und daher nicht anrechenbar.
Verkauf 3
Übliche, effektiv bezahlte und belegte Provision mindert den steuerbaren Gewinn.
Belegte Vermarktungskosten sind in der Regel anrechenbar.
Beurkundungskosten des Verkaufs zählen zu den Verkaufskosten.
Erfassen Sie Ihre Positionen – die Auswertung erscheint automatisch.
Wichtig: Die Zuordnung bildet die verbreitete Praxis ab und ist eine Orientierung. Ob eine Position im Einzelfall als wertvermehrend anerkannt wird, beurteilt die kantonale Steuerbehörde – abhängig von Umfang, Standardänderung und Dokumentation. Bereits bei der Einkommenssteuer abgezogene Kosten können hier nicht nochmals geltend gemacht werden.
Die vier Kategorien
| Kategorie | Bedeutung | Wirkung auf die Steuer |
|---|---|---|
| Wertvermehrend | Etwas Neues oder dauerhaft Besseres | senkt den steuerbaren Gewinn |
| Nur anteilig | Ersatz mit Standarderhöhung | nur der Mehrwert-Anteil zählt |
| Werterhaltend | Unterhalt, gleichwertiger Ersatz | keine Wirkung (aber Einkommenssteuer) |
| Nicht anrechenbar | Finanzierung, Mobiliar, eigene Arbeitszeit | keine Wirkung |
Die Abgrenzung im Detail erklärt Wertvermehrend vs. werterhaltend, den Gesamtüberblick Anlagekosten & Abzüge.
Vom Ergebnis zur Steuerberechnung
Übertragen Sie die voraussichtlich anrechenbaren Anlagekosten in den Grundstückgewinnsteuer-Rechner. Die nur anteilig anrechenbaren Positionen lassen Sie zunächst weg – so erhalten Sie einen vorsichtigen, belastbaren Richtwert.
- Grundstückgewinnsteuer-Rechner – Steuer für Ihren Kanton berechnen
- Checkliste: Unterlagen – welche Belege Sie brauchen
- Verkaufskosten-Rechner – was nach allen Kosten bleibt
Häufige Fragen
Der Kaufpreis, die damaligen Erwerbskosten wie Handänderungssteuer und Notariat, belegte wertvermehrende Investitionen sowie die Verkaufskosten. Werterhaltender Unterhalt zählt nicht dazu.
Bei Sanierungen wie Küche, Bad, Fenster, Dach oder Heizung ist der gleichwertige Ersatz Unterhalt. Anrechenbar ist nur ein allfälliger Mehrwert durch höheren Standard oder Erweiterung. Diesen Anteil legt die Steuerbehörde im Einzelfall fest.
Ohne Rechnung und Zahlungsnachweis wird ein Abzug im Zweifel gestrichen. Bei Liegenschaften mit langer Besitzdauer entscheidet die Aktenlage oft über mehrere zehntausend Franken Steuer.
Belegtes Material für wertvermehrende Arbeiten ja, die eigene Arbeitszeit in der Regel nicht – sie wurde nicht als Einkommen versteuert.
Nein. Der Rechner bildet die verbreitete Praxis ab und dient der Vorbereitung. Ob eine Position anerkannt wird, beurteilt die kantonale Steuerbehörde im Einzelfall.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.