Anlagekosten & Abzüge bei der Grundstückgewinnsteuer
Kurz erklärt
Abziehbar sind der Kaufpreis, die beim Kauf bezahlte Handänderungssteuer und Notariatskosten, belegte wertvermehrende Investitionen sowie Verkaufskosten wie die Maklerprovision. Nicht abziehbar sind werterhaltender Unterhalt und laufende Hypothekarzinsen. Ohne Beleg wird ein Abzug im Zweifel nicht anerkannt.
Was sind Anlagekosten?
Je höher die nachgewiesenen Anlagekosten, desto tiefer der steuerbare Gewinn – und damit die Steuer. Anrechenbar sind insbesondere:
- der Erwerbspreis der Liegenschaft
- wertvermehrende Investitionen (Anbau, Ausbau, erstmalige Einrichtungen)
- Handänderungs-, Grundbuch- und Notariatskosten
- Verkaufskosten wie die Maklerprovision
Nur wertvermehrende Aufwendungen senken den Gewinn. Reiner Unterhalt (Reparaturen, Malerarbeiten, Ersatz gleichwertiger Bauteile) gilt als werterhaltend und ist bei der Grundstückgewinnsteuer nicht abziehbar – er kann jedoch bei der Einkommenssteuer relevant sein.
Bewahren Sie Rechnungen und Baubelege über die gesamte Besitzdauer auf – ohne Nachweis wird die Investition nicht anerkannt.
Wertvermehrend oder werterhaltend? Konkrete Fälle
Die Abgrenzung entscheidet über die Abzugsfähigkeit – und sorgt in der Praxis oft für Diskussionen. Als Faustregel gilt: Was den Standard hebt, ist wertvermehrend; was den Zustand erhält, ist werterhaltend.
| Eher wertvermehrend (abziehbar) | Eher werterhaltend (nicht abziehbar) |
|---|---|
| Anbau, Aufstockung, Wintergarten | Reparatur eines undichten Dachs |
| erstmaliger Ausbau des Dachgeschosses | Neuanstrich, Tapezieren |
| Einbau einer Komfortlüftung / neuer Technik | Ersatz des Boilers durch ein gleichwertiges Gerät |
| hochwertige Aufwertung von Küche/Bad über den bisherigen Standard hinaus | gleichwertiger Ersatz einer alten Küche |
Bei einer umfassenden Sanierung wird häufig aufgeteilt: Der werterhaltende Anteil ist bei der Einkommenssteuer abziehbar, der wertvermehrende bei der Grundstückgewinnsteuer. Eine saubere Rechnungsaufstellung hilft, beide Teile geltend zu machen.
Wie stark senken Abzüge die Steuer?
Ein Beispiel verdeutlicht den Hebel. Angenommen, der Verkaufserlös liegt CHF 500'000 über dem Kaufpreis, und Sie haben über die Jahre CHF 100'000 wertvermehrend investiert:
Die CHF 100'000 Investition senken den steuerbaren Gewinn um denselben Betrag. Je nach Kanton und Besitzdauer entspricht das mehreren tausend bis über zwanzigtausend Franken weniger Steuer. Den exakten Effekt für Ihren Kanton sehen Sie im Rechner.
Belege richtig aufbewahren
Ohne Nachweis kein Abzug – das ist der häufigste Grund für gestrichene Positionen. Bewahren Sie über die gesamte Besitzdauer auf:
- Kaufvertrag und Abrechnung des Erwerbs (inkl. Notariats- und Grundbuchkosten)
- Handwerker- und Bauabrechnungen mit Datum und Leistungsbeschrieb
- Baubewilligungen und Pläne bei An-/Ausbauten
- Maklervertrag und Provisionsabrechnung des Verkaufs
Fehlen Belege für sehr alte Investitionen, gewähren einige Kantone eine Pauschale oder erlauben den Ansatz eines amtlichen Werts von vor Jahren. Das ist meist ungünstiger als echte Belege – aufbewahren lohnt sich.
Kantonale Besonderheiten
Bei den Anlagekosten weichen einzelne Kantone ab:
- Geldentwertung: Graubünden und Basel-Landschaft werten den Erwerbspreis gegen die Inflation auf (Indexierung) – das senkt den steuerbaren Gewinn zusätzlich.
- Alter Erwerb: Mehrere Kantone erlauben bei sehr langer Besitzdauer den Ansatz eines amtlichen Steuer- oder Verkehrswerts von vor 10–30 Jahren statt des tatsächlichen Kaufpreises.
Die konkrete Regel und ein frankengenaues Beispiel finden Sie auf der jeweiligen Kantonsseite.
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Häufige Fragen
Nur den wertvermehrenden Teil. Reiner Unterhalt (Reparaturen, gleichwertiger Ersatz) gilt als werterhaltend und ist bei der Grundstückgewinnsteuer nicht abziehbar – er kann jedoch bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden.
Ja. Die Maklerprovision und weitere Verkaufskosten mindern den steuerbaren Gewinn, ebenso Notariats-, Grundbuch- und Handänderungskosten.
Ohne Nachweis wird die Investition in der Regel nicht anerkannt. Einige Kantone gewähren für sehr alte Objekte eine Pauschale oder den Ansatz eines amtlichen Werts – das ist aber meist ungünstiger als echte Belege.
Jeder Franken anerkannter Anlagekosten senkt den steuerbaren Gewinn um einen Franken. Die Steuerersparnis hängt von Kanton und Besitzdauer ab; im Rechner sehen Sie den Effekt für Ihre Situation.
Letzte Aktualisierung: Juli 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.