Lexikon zur Grundstückgewinnsteuer
Kurz und verständlich – die wichtigsten Fachbegriffe, gruppiert nach Thema.
Gewinn & Bemessung
Anlagekosten
Alle anrechenbaren Kosten rund um Erwerb, wertvermehrende Investitionen und Verkauf, die vom Verkaufserlös abgezogen werden und den steuerbaren Gewinn senken.
Mehr erfahren →Ersatzwert
In manchen Kantonen darf bei sehr langer Besitzdauer ein amtlicher Wert von vor X Jahren statt des tatsächlichen Kaufpreises als Erwerbswert angesetzt werden.
Mehr erfahren →Latente Steuer
Die bei einem Steueraufschub nicht erhobene, aber weiterhin bestehende Steuerlast, die auf die übernehmende Person übergeht und beim späteren Verkauf fällig wird.
Mehr erfahren →Rohgewinn
Gewinn vor Anwendung von Besitzdauer-Zu- oder -Abschlägen: Verkaufserlös abzüglich Anlagekosten.
Mehr erfahren →Verkehrswert
Der unter normalen Umständen erzielbare Marktwert einer Liegenschaft; dient in einzelnen Kantonen als Bezugsgrösse für Erwerbswert oder Steuerwert.
Mehr erfahren →werterhaltend
Unterhalt, der den bestehenden Wert bewahrt (Reparaturen, Malerarbeiten). Bei der Grundstückgewinnsteuer nicht abziehbar, jedoch ggf. bei der Einkommenssteuer.
Mehr erfahren →wertvermehrende Investitionen
Aufwendungen, die den Wert der Liegenschaft dauerhaft erhöhen (z. B. Anbau, Ausbau). Sie sind abziehbar – im Gegensatz zu werterhaltendem Unterhalt.
Mehr erfahren →Besitzdauer & Steuersatz
Besitzdauer
Zeitspanne zwischen Erwerb und Verkauf. Sie ist der grösste Stellhebel: kurze Dauer führt meist zu einem Zuschlag, lange Dauer zu einem Rabatt.
Mehr erfahren →Besitzdauerrabatt
Ermässigung der Steuer, die mit zunehmender Haltedauer steigt; je nach Kanton bis zu 50–70 %.
Mehr erfahren →Freibetrag
Betrag, der in jedem Fall vom steuerbaren Gewinn abgezogen wird – im Gegensatz zur Freigrenze bleibt er auch bei höheren Gewinnen erhalten.
Mehr erfahren →Freigrenze
Gewinnbetrag, bis zu dem keine Grundstückgewinnsteuer anfällt. Wird sie überschritten, ist der ganze Gewinn steuerbar (anders als beim Freibetrag).
Mehr erfahren →Spekulationszuschlag
Zuschlag auf die Steuer bei kurzer Besitzdauer, der kurzfristige Weiterverkäufe (Spekulation) bremsen soll.
Mehr erfahren →Aufschub & Sonderfälle
Ersatzbeschaffung
Wird der Erlös aus dem selbstbewohnten Eigenheim innert Frist in ein neues selbstbewohntes Eigenheim investiert, kann die Steuer aufgeschoben werden.
Mehr erfahren →Gemischte Schenkung
Übertragung, bei der die beschenkte Person eine Gegenleistung erbringt (z. B. Hypothekenübernahme); der entgeltliche Anteil kann anteilig Steuer auslösen.
Mehr erfahren →Planungsmehrwert
Wertzuwachs, der durch Ein- oder Umzonung entsteht – je nach Kanton über eine Mehrwertabgabe und/oder die Grundstückgewinnsteuer erfasst.
Mehr erfahren →Steueraufschub
Die Steuer wird nicht erlassen, sondern auf einen späteren Verkauf verschoben – etwa bei Ersatzbeschaffung, Erbgang oder Schenkung.
Mehr erfahren →System & Kantone
Belegenheitsprinzip
Besteuert wird dort, wo das Grundstück liegt – massgebend ist der Standortkanton, nicht der Wohnsitz der verkaufenden Person.
Mehr erfahren →dualistisch
Steuersystem, in dem nur private Grundstückgewinne der Grundstückgewinnsteuer unterliegen; geschäftliche laufen über die Einkommens-/Gewinnsteuer.
Mehr erfahren →Handänderungssteuer
Eigene, von der Grundstückgewinnsteuer unabhängige Steuer auf den Eigentumsübergang; sie fällt in vielen Kantonen zusätzlich an (in einigen gar nicht).
Mehr erfahren →monistisch
Steuersystem, in dem private und geschäftliche Grundstückgewinne der Grundstückgewinnsteuer unterliegen.
Mehr erfahren →Schuldbrief
Grundpfandrecht, das eine Hypothek im Grundbuch sichert. Bei einer neuen oder erhöhten Hypothek fällt für die Errichtung meist eine eigene, kantonal geregelte Gebühr an – zusätzlich zur Handänderungssteuer.
Mehr erfahren →Erbschaft, Schenkung & Übertragung
Erbengemeinschaft
Automatisch entstehende Gemeinschaft mehrerer Erben (Art. 602 ZGB), die eine Liegenschaft im Gesamteigentum hält. Verkauf, Vermietung oder Belastung brauchen die Zustimmung aller Mitglieder.
Mehr erfahren →Erbschaftssteuer
Kantonale Steuer auf den Vermögensübergang beim Erbgang selbst – unabhängig von einer späteren Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf. Sätze und Befreiungen hängen vom Verwandtschaftsgrad und Kanton ab.
Mehr erfahren →Nutzniessung
Umfassendes Nutzungsrecht an einer Liegenschaft (Wohnen, Vermieten, Erträge), das bei einer Schenkung oder Erbvorbezug zurückbehalten werden kann und die Bemessungsgrundlage der Schenkungssteuer reduziert.
Mehr erfahren →Pflichtteil
Zivilrechtlicher Mindestanspruch am Nachlass für Ehegatten und Nachkommen (ZGB), unabhängig vom Testament. Seit der Erbrechtsrevision 2023 kleiner als zuvor; mit der Erbschaftssteuer nicht zu verwechseln.
Mehr erfahren →Schenkungssteuer
Kantonale Steuer auf unentgeltliche Zuwendungen unter Lebenden, meist nach denselben Sätzen wie die Erbschaftssteuer desselben Kantons erhoben.
Mehr erfahren →Eigenmietwert & laufende Besteuerung
Eigenmietwert
Fiktiver Mietertrag, den selbstnutzende Wohneigentümer als Einkommen versteuern müssen. Wird per 1. Januar 2029 abgeschafft (Volksabstimmung vom 28. September 2025).
Mehr erfahren →Indirekte Amortisation
Rückzahlungsform, bei der die Hypothekarschuld unverändert bleibt und die Amortisationsbeiträge stattdessen in eine gebundene Vorsorgelösung (meist Säule 3a) fliessen – mit doppeltem Steuereffekt (Zinsabzug plus 3a-Abzug).
Mehr erfahren →Säule 3a
Gebundene private Vorsorge mit steuerlichen Vorteilen; wird häufig für die indirekte Amortisation einer Hypothek genutzt, da Einzahlungen vom steuerbaren Einkommen abziehbar sind.
Mehr erfahren →Schuldzinsabzug
Möglichkeit, Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Heute an den Eigenmietwert gekoppelt; entfällt ab 2029 grösstenteils, mit einer 10-jährigen Ausnahme für Ersterwerber:innen.
Mehr erfahren →Eigentum & Recht
Baurecht
Dienstbarkeit, die berechtigt, auf fremdem Boden zu bauen und das Bauwerk zu nutzen, meist gegen einen jährlichen Baurechtszins. Das Land bleibt im Eigentum der verleihenden Partei.
Mehr erfahren →Dienstbarkeit
Im Grundbuch eingetragene Belastung eines Grundstücks zugunsten eines anderen Grundstücks oder einer Person, z. B. Wegrecht, Durchleitungsrecht oder Näherbaurecht.
Mehr erfahren →Wohnrecht
Persönliches Dienstbarkeitsrecht, in einer Liegenschaft zu wohnen, ohne Eigentümer zu sein. Häufig bei Erbvorbezug oder Schenkung vereinbart, im Grundbuch eingetragen.
Mehr erfahren →Kauf & Finanzierung
Belehnung
Anteil der Hypothek am Verkehrswert einer Liegenschaft, ausgedrückt in Prozent. Banken verlangen in der Regel eine Belehnung von maximal 80 %, bei über 65 % beginnt die Amortisationspflicht.
Mehr erfahren →Tragbarkeit
Verhältnis der kalkulatorischen Wohnkosten (Zins, Amortisation, Nebenkosten) zum Bruttoeinkommen. Banken verlangen üblicherweise, dass diese Kosten 33 % des Einkommens nicht übersteigen.
Mehr erfahren →Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.