Haltedauer und Steuerermässigungen
Kurz erklärt
Die Besitzdauer beeinflusst die Steuer stark: Bei kurzer Haltedauer verlangen viele Kantone einen Zuschlag, bei langer Haltedauer sinkt die Steuer. Die Ermässigung beginnt je nach Kanton nach einigen Jahren und steigt jährlich, das Maximum wird meist nach 20 bis 25 Jahren erreicht.
Warum die Besitzdauer zählt
Die Grundstückgewinnsteuer soll auch Spekulation dämpfen. Deshalb erheben die meisten Kantone bei sehr kurzer Besitzdauer einen Zuschlag und gewähren bei langer Besitzdauer einen Rabatt. Massgebend sind meist die vollen Jahre zwischen Kauf und Verkauf.
Faustregel: Je länger Sie halten, desto tiefer der Steuersatz – bis zu einer kantonal festgelegten Maximalermässigung.
Zuschlag und Rabatt – ein typisches Muster
Die konkreten Werte sind kantonal verschieden, folgen aber oft diesem Muster:
| Besitzdauer | Wirkung auf die Steuer |
|---|---|
| unter 1–2 Jahre | Zuschlag (Spekulation) |
| mittlere Dauer | Normaltarif |
| ab ca. 5 Jahren | Ermässigung, meist pro Jahr steigend |
| lange Dauer (20+ Jahre) | maximale Ermässigung |
Ein anschauliches Beispiel liefert der Kanton Thurgau: fester Grundsatz 40 %, maximale Ermässigung 72 % ⇒ effektiv rund 11,2 % nach langer Haltedauer.
Grosse Unterschiede zwischen den Kantonen
Höhe des Zuschlags, Zeitpunkt des ersten Rabatts und maximale Ermässigung unterscheiden sich stark. Einige Kantone belohnen langes Halten sehr grosszügig, andere kaum. Genau deshalb verschiebt sich die günstigste Wahl je nach Besitzdauer – vergleichen Sie im Kantonsvergleich.
Beispiel: kurze vs. lange Haltedauer
Bei gleichem Gewinn von CHF 300’000 kann die Steuer je nach Besitzdauer stark abweichen: Nach nur zwei Jahren kommt in vielen Kantonen ein Spekulationszuschlag dazu, nach 20+ Jahren greift die maximale Ermässigung. Der Unterschied beträgt oft mehrere Zehntausend Franken.
Spielen Sie im Rechner verschiedene Verkaufsdaten durch – manchmal lohnt es sich, mit dem Verkauf ein weiteres Jahr zu warten.
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Häufige Fragen
Kurze Besitzdauer führt in den meisten Kantonen zu einem Spekulationszuschlag, lange Besitzdauer zu einer Ermässigung, die oft pro Jahr steigt – bis zu einer kantonalen Maximalermässigung. Die Besitzdauer ist damit einer der stärksten Hebel.
Das ist kantonal unterschiedlich. In vielen Kantonen beginnt die Ermässigung ab etwa fünf Jahren und steigt mit jedem weiteren Jahr, bis eine Maximalermässigung erreicht ist.
Häufig ja – ein zusätzliches Jahr kann die Ermässigung erhöhen oder einen Zuschlag vermeiden. Rechnen Sie verschiedene Verkaufsdaten im Rechner durch, um den Effekt für Ihren Kanton zu sehen.
In der Regel als volle Jahre zwischen Erwerb und Verkauf. Bei aufgeschobenen Übergängen (Ersatzbeschaffung, Erbgang, Schenkung) läuft die Haltedauer ab dem ursprünglichen Erwerb weiter.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.