Grundstückgewinnsteuer: Vier Rechenbeispiele aus der Praxis
Kurz erklärt
Die Rechnung folgt immer demselben Muster: Verkaufserlös minus Kaufpreis, minus Erwerbskosten, minus belegte wertvermehrende Investitionen, minus Verkaufskosten ergibt den steuerbaren Gewinn. Auf diesen Betrag wendet der Kanton seinen Tarif an und passt ihn nach Besitzdauer an.
Eigenheim nach langer Besitzdauer
Ein Ehepaar kauft 2003 ein Einfamilienhaus für 650'000 Franken. Beim Kauf fallen 12'000 Franken Notariats- und Handänderungskosten an. Über die Jahre wird ein Wintergarten angebaut und ein zusätzliches Bad eingebaut (zusammen 85'000 Franken, belegt). 2026 wird das Haus für 1'150'000 Franken verkauft, die Maklerprovision beträgt 25'000 Franken.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufserlös | 1'150'000 |
| − Kaufpreis | 650'000 |
| − Erwerbskosten (Notariat, Handänderung) | 12'000 |
| − wertvermehrende Investitionen | 85'000 |
| − Maklerprovision | 25'000 |
| = steuerbarer Grundstückgewinn | 378'000 |
Auf diesen Gewinn wendet der Kanton seinen Tarif an. Nach 23 Jahren Besitz greift in den meisten Kantonen die maximale Ermässigung – die Steuer fällt deutlich tiefer aus als bei einem raschen Verkauf. Den konkreten Betrag für Ihren Kanton liefert der Rechner.
Verkauf nach nur zwei Jahren
Eine Eigentumswohnung wird 2024 für 780'000 Franken gekauft (Erwerbskosten 9'000 Franken) und bereits 2026 für 890'000 Franken wieder verkauft. Die Küche wurde gleichwertig ersetzt (18'000 Franken) – das ist werterhaltender Unterhalt und daher nicht abziehbar. Die Maklerprovision beträgt 20'000 Franken.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufserlös | 890'000 |
| − Kaufpreis | 780'000 |
| − Erwerbskosten | 9'000 |
| − Küchenersatz (werterhaltend) | nicht abziehbar |
| − Maklerprovision | 20'000 |
| = steuerbarer Grundstückgewinn | 81'000 |
Weil zwischen Kauf und Verkauf nur zwei Jahre liegen, kommt in vielen Kantonen zusätzlich ein Spekulationszuschlag hinzu. Der Gewinn ist kleiner als in Beispiel 1, die Steuerbelastung im Verhältnis aber oft höher.
Geerbtes Haus wird verkauft
Ein Vater kaufte das Haus 1994 für 480'000 Franken und investierte belegte 60'000 Franken wertvermehrend. 2022 erben die Kinder die Liegenschaft (Verkehrswert damals 1'050'000 Franken), 2026 verkaufen sie für 1'180'000 Franken (Maklerprovision 26'000 Franken).
Entscheidend: Der Erbgang war ein Steueraufschub. Massgebend ist deshalb der ursprüngliche Kaufpreis des Vaters – nicht der Verkehrswert im Erbzeitpunkt.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufserlös | 1'180'000 |
| − Kaufpreis des Erblassers (1994) | 480'000 |
| − wertvermehrende Investitionen | 60'000 |
| − Maklerprovision | 26'000 |
| = steuerbarer Grundstückgewinn | 614'000 |
Dafür wird auch die Besitzdauer ab 1994 gerechnet – über 30 Jahre, also maximale Ermässigung. Mehr dazu unter Erbschaft.
Ersatzbeschaffung mit Teilreinvestition
Ein Eigenheim wird für 900'000 Franken verkauft, der steuerbare Gewinn beträgt 200'000 Franken. Statt des vollen Erlöses werden nur 750'000 Franken in ein neues, selbstbewohntes Eigenheim investiert.
Nicht reinvestiert werden 150'000 Franken. Dieser Teil gilt als realisiert und wird besteuert; der übrige Gewinnanteil wird aufgeschoben. Statt 200'000 Franken kommen also nur rund 150'000 Franken sofort zur Besteuerung – der Rest folgt beim späteren Verkauf des neuen Eigenheims.
Die genaue Berechnungsweise der Teilreinvestition ist kantonal unterschiedlich geregelt. Grundlagen unter Ersatzbeschaffung; Ihren Fall rechnen Sie im Rechner durch.
Was diese Beispiele zeigen – und was nicht
Die Gewinnermittlung folgt überall demselben Muster: Erlös minus Anlagekosten minus Verkaufskosten. Unterschiede entstehen erst beim Tarif, bei der Besitzdauer und bei kantonalen Sonderregeln.
Die Zahlen hier sind illustrativ und ersetzen keine Veranlagung. Für Ihren konkreten Kanton und Ihre Daten nutzen Sie den Grundstückgewinnsteuer-Rechner; die Systematik erklärt Grundstückgewinn berechnen.
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Häufige Fragen
Ziehen Sie vom Verkaufserlös den Kaufpreis, die damaligen Erwerbskosten, belegte wertvermehrende Investitionen und die Verkaufskosten ab. Das Ergebnis ist der steuerbare Gewinn; darauf wendet der Kanton seinen Tarif an.
Nein. Weil der Erbgang nur ein Steueraufschub ist, gilt der ursprüngliche Kaufpreis der verstorbenen Person zuzüglich ihrer belegten wertvermehrenden Investitionen.
Weil bei kurzer Besitzdauer in vielen Kantonen ein Spekulationszuschlag hinzukommt und die Ermässigung für lange Haltedauer fehlt.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.