Grundstückgewinnsteuer berechnen – Schritt für Schritt
Kurz erklärt
Der steuerbare Grundstückgewinn ist der Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten. Zu den Anlagekosten zählen der ursprüngliche Kaufpreis, die damaligen Erwerbskosten wie Notariat und Handänderungssteuer, belegte wertvermehrende Investitionen sowie die Verkaufskosten. Auf diesen Gewinn wendet der Kanton seinen Tarif an, angepasst nach Besitzdauer.
Schritt 1: Verkaufserlös bestimmen
Ausgangspunkt ist der Verkaufspreis. Davon ziehen Sie direkte Verkaufskosten ab, insbesondere die Maklerprovision und Inseratekosten. Das Ergebnis ist der Verkaufserlös.
Beispiel: Verkaufspreis CHF 1’200’000 − Maklerprovision CHF 24’000 = Erlös CHF 1’176’000.
Das Rechenschema Schritt für Schritt
| Position | Wirkung |
|---|---|
| Verkaufserlös | Ausgangsbetrag |
| Kaufpreis (ursprünglicher Erwerb) | abziehen |
| Erwerbskosten (Notariat, Handänderungssteuer) | abziehen |
| Wertvermehrende Investitionen (belegt) | abziehen |
| Verkaufskosten (Makler, Inserate, Notariat) | abziehen |
| Steuerbarer Grundstückgewinn | Ergebnis |
| Kantonaler Tarif und Besitzdauer | bestimmen die Steuer |
Durchgerechnete Fälle finden Sie unter Rechenbeispiele.
Schritt 2: Anlagekosten ermitteln
Die Anlagekosten sind alles, was Sie ursprünglich investiert haben: der Kaufpreis, die damals bezahlte Handänderungssteuer und Notariatskosten sowie alle wertvermehrenden Investitionen der Besitzdauer.
Beispiel: Kaufpreis CHF 800’000 + Handänderung/Notariat CHF 12’000 + Wintergarten CHF 60’000 = Anlagekosten CHF 872’000.
Schritt 3: Steuerbaren Gewinn berechnen
Der steuerbare Grundstückgewinn ist die Differenz:
Ist das Ergebnis null oder negativ, fällt keine Grundstückgewinnsteuer an (siehe FAQ zum Verlust).
Schritt 4: Besitzdauer berücksichtigen
Die Besitzdauer verändert die Steuer stark: Bei kurzer Haltedauer erheben viele Kantone einen Spekulationszuschlag, bei langer Haltedauer gewähren sie einen Ermässigungsrabatt. Zählen Sie die vollen Jahre zwischen Kauf und Verkauf.
Beispiel: 14 Jahre Besitz führen in den meisten Kantonen bereits zu einer spürbaren Ermässigung – die genaue Höhe ist kantonal geregelt.
Schritt 5: Kantonalen Tarif anwenden
Zum Schluss kommt der kantonale Tarif. Hier unterscheiden sich die Kantone am stärksten: Einige rechnen progressiv (höherer Gewinn = höherer Satz), andere mit einem festen Satz, teils zusätzlich abhängig von Gemeinde und Steuerfuss.
Weil dieser Schritt kantonal komplex ist, nimmt Ihnen der Rechner die Tariflogik ab: Er kennt für alle 26 Kantone das System, die Besitzdauer-Regeln und – wo nötig – die Gemeinde. Wählen Sie Ihren Kanton oder vergleichen Sie alle Kantone im Kantonsvergleich.
Geben Sie Kauf- und Verkaufspreis, Daten und Abzüge in den Rechner ein – Sie erhalten die geschätzte Steuer frankengenau für Ihren Kanton.
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Häufige Fragen
Verkaufserlös (Verkaufspreis minus Verkaufskosten) minus Anlagekosten (Kaufpreis, Handänderungssteuer, wertvermehrende Investitionen) ergibt den steuerbaren Grundstückgewinn. Darauf wird der kantonale Tarif angewendet, angepasst um die Besitzdauer.
Der Kaufpreis, die beim Kauf bezahlte Handänderungssteuer und Notariatskosten sowie alle wertvermehrenden Investitionen während der Besitzdauer – sofern belegt. Werterhaltender Unterhalt zählt nicht.
Nur der Gewinn. Besteuert wird die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten, nicht der gesamte Verkaufspreis.
Die Grundstruktur ist einfach, der kantonale Tarif samt Besitzdauer und Gemeinde ist es nicht. Der Rechner übernimmt diese Logik für alle 26 Kantone und liefert einen frankengenauen Richtwert; massgebend bleibt die Veranlagung der Steuerbehörde.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.