Hausverkauf: Steuern berechnen und verstehen
Kurz erklärt
Beim Immobilienverkauf fällt vor allem die Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn an, getragen von der verkaufenden Partei. Dazu kommt in vielen Kantonen die Handänderungssteuer auf den Eigentumsübergang, meist getragen von der käufernden Partei. Der private Verkaufsgewinn läuft nicht über die Einkommenssteuer.
Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn
Die wichtigste Steuer beim Verkauf ist die Grundstückgewinnsteuer. Sie trifft den Gewinn – Verkaufserlös minus Anlagekosten – und wird von der verkaufenden Partei getragen. Höhe und Tarif hängen vom Kanton und der Besitzdauer ab.
Schätzen Sie den Betrag vorab frankengenau mit dem Rechner. Wie sich der Gewinn berechnet, erklärt Grundstückgewinn berechnen.
Handänderungssteuer beim Eigentumsübergang
Zusätzlich fällt in vielen Kantonen eine Handänderungssteuer auf den Eigentumsübergang an – meist bemessen am Kaufpreis und in der Regel von der käufernden Partei getragen. Einige Kantone erheben sie gar nicht, andere bis zu rund drei Prozent.
Wer sie zahlt und wo sie anfällt, erklärt Handänderungssteuer; die Unterschiede sehen Sie im Kantonsvergleich.
Welche Steuer trifft wen beim Immobilienverkauf
| Steuer | Bemessung | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Grundstückgewinnsteuer | Gewinn (Erlös minus Anlagekosten) | verkaufende Partei |
| Handänderungssteuer | Kaufpreis | meist käufernde Partei |
| Einkommenssteuer | laufender Ertrag (Miete, Eigenmietwert) | Eigentümerschaft, jährlich |
| Notariat und Grundbuch | Aufwand bzw. Kaufpreis | kantonal/vertraglich geregelt |
Was die Einkommenssteuer betrifft – und was nicht
Der Verkaufsgewinn im Privatvermögen läuft über die Grundstückgewinnsteuer, nicht über die Einkommenssteuer. Laufende Erträge (Miete, Eigenmietwert) hingegen wurden jährlich über die Einkommenssteuer erfasst. Anders sieht es bei Geschäftsliegenschaften und gewerbsmässigem Handel aus.
Die Abgrenzung der Steuerarten erklärt GGSt vs. Grundstückertragssteuer, die Vermögenszuordnung Privat- vs. Geschäftsvermögen.
Wann die Steuer aufgeschoben wird
Nicht jeder Verkauf löst die Steuer sofort aus: Bei Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum sowie bei Erbgang, Schenkung und Übertragung unter Ehegatten wird sie aufgeschoben. Grundlagen dazu unter Steueraufschub.
So planen Sie den Verkauf steuerlich
- Belege für Kauf, Erwerbskosten und wertvermehrende Investitionen zusammenstellen
- Besitzdauer prüfen – lohnt sich ein etwas späterer Verkauf?
- Aufschub-Möglichkeiten (Ersatzbeschaffung) abklären
- Steuerbetrag vorab schätzen, damit genug liquide bleibt
- Kantonale Fristen und Zuständigkeit klären
Die legalen Spar-Hebel fasst Grundstückgewinnsteuer sparen zusammen. Rechnen Sie Ihren Fall im Rechner durch.
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Häufige Fragen
Vor allem die Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn (von der verkaufenden Partei) und – in vielen Kantonen – die Handänderungssteuer auf den Eigentumsübergang (meist von der käufernden Partei). Der private Verkaufsgewinn läuft nicht über die Einkommenssteuer.
Die Grundstückgewinnsteuer trägt in der Regel die verkaufende Partei, die Handänderungssteuer meist die käufernde. Vertragliche Abweichungen und kantonale Regeln sind möglich.
Ja, bei bestimmten Tatbeständen wie Ersatzbeschaffung von selbstbewohntem Wohneigentum, Erbgang, Schenkung oder Übertragung unter Ehegatten. Der Aufschub verschiebt die Steuer, erlässt sie aber nicht.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.