Grundstückgewinnsteuer vs. Besteuerung des Grundstückertrags
Kurz erklärt
Die Grundstückgewinnsteuer trifft einmalig den Gewinn beim Verkauf einer Immobilie. Der laufende Ertrag einer Liegenschaft, also Mietzins oder Eigenmietwert, wird dagegen jährlich über die Einkommenssteuer erfasst. Beide Steuern betreffen dieselbe Immobilie, aber unterschiedliche Vorgaenge.
Gewinn beim Verkauf vs. laufender Ertrag
Der entscheidende Unterschied liegt im Zeitpunkt und im Steuerobjekt:
- Grundstückgewinnsteuer: einmalig, beim Verkauf mit Gewinn. Besteuert wird die Wertsteigerung (Erlös − Anlagekosten).
- Ertragsbesteuerung: laufend, Jahr für Jahr. Erfasst wird der Ertrag der Liegenschaft – bei Vermietung der Mietzins, beim selbstbewohnten Objekt der Eigenmietwert – als Teil der Einkommenssteuer.
Die Immobiliensteuern im Vergleich
| Steuer | Wann | Worauf |
|---|---|---|
| Grundstückgewinnsteuer | beim Verkauf mit Gewinn | Wertsteigerung (Gewinn) |
| Einkommenssteuer auf Ertrag | laufend (jährlich) | Mietzins bzw. Eigenmietwert |
| Handänderungssteuer | beim Kauf | Kaufpreis |
| Liegenschafts-/Grundsteuer | laufend (nur in einigen Kantonen) | Steuerwert der Liegenschaft |
Alle vier können denselben Eigentümer betreffen – aber zu unterschiedlichen Zeitpunkten und auf unterschiedlicher Grundlage.
Ein Beispiel über die Besitzzeit
Sie kaufen eine vermietete Wohnung und verkaufen sie 15 Jahre später mit Gewinn:
- Während 15 Jahren versteuern Sie jährlich die Netto-Mieteinnahmen über die Einkommenssteuer (Ertrag).
- Beim Verkauf fällt einmalig die Grundstückgewinnsteuer auf die Wertsteigerung an (Gewinn).
Ertrag und Gewinn werden also getrennt und zu verschiedenen Zeitpunkten besteuert. Die Grundstückgewinnsteuer für den Verkauf berechnen Sie mit dem Rechner oder auf Ihrer Kantonsseite.
Warum die Nutzung wichtig ist
Ob eine Immobilie selbstbewohnt oder vermietet ist, wirkt sich sowohl auf die laufende Ertragsbesteuerung (Mietzins vs. Eigenmietwert) als auch auf die Grundstückgewinnsteuer aus – etwa bei der Ersatzbeschaffung. Den Einfluss der Nutzung erklären wir im Ratgeber Selbstbewohnt oder vermietet.
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Häufige Fragen
Die Grundstückgewinnsteuer trifft einmalig den Gewinn beim Verkauf (Wertsteigerung). Der laufende Ertrag einer Immobilie – Mietzins bei Vermietung oder Eigenmietwert bei Selbstnutzung – wird dagegen jährlich über die Einkommenssteuer erfasst.
Ja, aber zu verschiedenen Zeitpunkten: Während der Besitzzeit versteuern Sie den Ertrag laufend über die Einkommenssteuer, beim Verkauf einmalig den Gewinn über die Grundstückgewinnsteuer.
Nein. Der Eigenmietwert ist kein separater Steuertyp, sondern ein fiktiver Ertrag, der beim selbstbewohnten Eigenheim zum steuerbaren Einkommen zählt und über die Einkommenssteuer erfasst wird.
In einigen Kantonen ja – eine Liegenschafts- bzw. Grundsteuer auf den Steuerwert der Immobilie. Sie ist von der Grundstückgewinnsteuer und der Einkommenssteuer zu unterscheiden.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.