Selbstbewohnt oder vermietet – warum die Nutzung zählt
Kurz erklärt
Ob eine Liegenschaft selbstbewohnt oder vermietet war, entscheidet vor allem über den Steueraufschub: Nur bei dauernd selbstbewohntem Wohneigentum ist eine Ersatzbeschaffung möglich. Auf die Berechnung des Gewinns selbst hat die Nutzung dagegen keinen direkten Einfluss.
Wo die Nutzung einen Unterschied macht
| Thema | Selbstbewohnt | Vermietet |
|---|---|---|
| Laufender Ertrag | Eigenmietwert (Einkommen) | Mietzins (Einkommen) |
| Ersatzbeschaffung | möglich (Aufschub) | nicht begünstigt |
| Grundstückgewinnsteuer | in einzelnen Kantonen begünstigt | Normaltarif |
Die Unterscheidung wirkt also an mehreren Stellen – teils bei der laufenden Einkommenssteuer, teils bei der Grundstückgewinnsteuer.
Nur Selbstbewohnte profitieren vom Aufschub
Der Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung gilt ausschliesslich für dauernd und ausschliesslich selbstbewohntes Wohneigentum. Wer ein vermietetes Renditeobjekt verkauft und ein neues kauft, kann die Grundstückgewinnsteuer nicht aufschieben.
Kantonale Unterschiede bei der Grundstückgewinnsteuer
Einige Kantone gewähren für selbstbewohntes Wohneigentum besondere Erleichterungen bei der Grundstückgewinnsteuer – etwa Freibeträge oder tiefere Sätze. Andere Kantone unterscheiden bei der Berechnung nicht nach Nutzung.
Der Rechner berücksichtigt die Nutzung dort, wo sie eine Rolle spielt: Auf den betreffenden Kantonsseiten können Sie «selbstbewohnt» aktivieren und sehen die Auswirkung direkt. Im Kantonsvergleich lässt sich zwischen selbstbewohnt und vermietet umschalten.
Beispiel: gleiche Zahlen, andere Nutzung
Bei identischem Gewinn und identischer Besitzdauer kann die Steuer je nach Nutzung abweichen – in Kantonen mit Selbstbewohner-Erleichterung fällt sie für das Eigenheim tiefer aus als für ein vermietetes Objekt. In Kantonen ohne solche Unterscheidung ist sie gleich hoch.
Rechnen Sie Ihren Fall einmal als selbstbewohnt und einmal als vermietet im Rechner – so sehen Sie, ob und wie stark die Nutzung in Ihrem Kanton wirkt.
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Häufige Fragen
In einzelnen Kantonen ja: Für selbstbewohntes Wohneigentum gibt es teils Freibeträge oder tiefere Sätze. In anderen Kantonen spielt die Nutzung bei der Berechnung keine Rolle. Der Rechner berücksichtigt sie dort, wo sie relevant ist.
Nein. Der Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung ist auf dauernd und ausschliesslich selbstbewohntes Wohneigentum beschränkt. Vermietete Renditeobjekte sind nicht begünstigt.
Beim selbstbewohnten Eigenheim wird ein fiktiver Mietertrag – der Eigenmietwert – zum steuerbaren Einkommen gezählt. Bei vermieteten Objekten zählt stattdessen der tatsächliche Mietzins. Beides betrifft die Einkommenssteuer, nicht die Grundstückgewinnsteuer.
Auf den Kantonsseiten, deren Kanton nach Nutzung unterscheidet, lässt sich «selbstbewohnt» aktivieren. Im Kantonsvergleich können Sie global zwischen selbstbewohnt und vermietet umschalten.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.