Ersatzbeschaffung: Steuer beim Eigenheimwechsel aufschieben
Kurz erklärt
Wer sein dauernd selbstbewohntes Eigenheim verkauft und den Erlös innert Frist in ein neues selbstbewohntes Eigenheim investiert, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Bei nur teilweiser Reinvestition wird der Aufschub anteilig gewährt; der nicht reinvestierte Gewinnanteil wird besteuert.
Welche Bedingungen gelten müssen
Der Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung ist an klare Voraussetzungen geknüpft:
- Das verkaufte Objekt war dauernd und ausschliesslich selbstbewohnt (Erstwohnsitz, kein reines Renditeobjekt).
- Das neue Objekt wird ebenfalls selbstbewohnt und liegt in der Schweiz.
- Der Erlös wird innert Frist reinvestiert.
Reine Zweitwohnungen oder vermietete Objekte sind nicht begünstigt – dazu mehr unter Selbstbewohnt oder vermietet.
Welche Fristen gelten?
Die Reinvestition muss innert einer angemessenen Frist erfolgen – vor oder nach dem Verkauf. Die konkrete Frist ist kantonal geregelt und liegt häufig bei rund zwei Jahren, teils länger. Massgebend ist immer die Regelung Ihres Kantons; prüfen Sie diese frühzeitig, damit der Aufschub nicht verloren geht.
Planen Sie Kauf und Verkauf zeitlich so, dass die kantonale Reinvestitionsfrist sicher eingehalten ist – ein verpasster Termin kann den ganzen Aufschub kosten.
Nur teilweise reinvestiert?
Investieren Sie nur einen Teil des Erlöses in das neue Eigenheim, wird der Aufschub anteilig gewährt. Der nicht reinvestierte Teil wird besteuert. Ein vereinfachtes Beispiel:
Die genaue Berechnung der anteiligen Besteuerung richtet sich nach kantonalem Recht.
Ersatzbeschaffung und die Haltedauer
Wird die Steuer aufgeschoben, läuft die Haltedauer ab dem ursprünglichen Kauf weiter. Beim späteren Verkauf des neuen Eigenheims ohne weiteren Aufschubgrund wird der gesamte aufgeschobene Gewinn besteuert – dann aber oft mit höherer Ermässigung wegen der langen Gesamthaltedauer.
Wie sich der aufgeschobene Gewinn später auswirkt, sehen Sie am besten, wenn Sie beide Szenarien im Rechner durchspielen. Grundlagen zum Aufschub finden Sie im Ratgeber Steueraufschub.
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Häufige Fragen
Die Reinvestitionsfrist ist kantonal geregelt und liegt häufig bei rund zwei Jahren, teils länger. Die Reinvestition kann vor oder nach dem Verkauf erfolgen. Prüfen Sie die konkrete Frist Ihres Kantons frühzeitig.
Nein. Begünstigt ist nur der Wechsel von selbstbewohntem zu selbstbewohntem Wohneigentum. Vermietete Objekte oder Zweitwohnungen sind nicht erfasst.
Dann wird der Aufschub anteilig gewährt: Der reinvestierte Teil wird aufgeschoben, der nicht reinvestierte Teil des Gewinns wird besteuert. Die genaue Berechnung richtet sich nach kantonalem Recht.
Es muss in der Schweiz liegen und selbstbewohnt sein. Bei einem Wechsel in einen anderen Kanton gelten je nach Konstellation besondere Zuständigkeits- und Aufteilungsregeln.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.