Zweitwohnung & Ferienhaus: Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf
Kurz erklärt
Beim Verkauf einer Zweitwohnung oder eines Ferienhauses fällt Grundstückgewinnsteuer an wie bei jeder Immobilie. Ein Ersatzbeschaffungs-Aufschub greift in der Regel nicht, weil dieser nur für dauernd selbstbewohntes Wohneigentum gilt. Besteuert wird im Kanton, in dem die Liegenschaft liegt.
Auch hier fällt Grundstückgewinnsteuer an
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Zweitwohnung oder eines Ferienhauses im Privatvermögen unterliegt wie jede andere Immobilie der Grundstückgewinnsteuer. Massgebend ist der Gewinn – Verkaufserlös minus Anlagekosten – und die Besitzdauer. Ihren Fall schätzen Sie frankengenau im Rechner.
Kein Ersatzbeschaffungs-Aufschub
Der Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung ist auf dauernd selbstbewohntes Wohneigentum beschränkt. Eine Zweit- oder Ferienwohnung, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, erfüllt diese Voraussetzung in der Regel nicht – der Aufschub entfällt, die Steuer wird beim Verkauf fällig.
Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung als Hauptwohnsitz, nicht die Bezeichnung im Kaufvertrag. Wie die Abgrenzung funktioniert, zeigt Selbstbewohnt oder vermietet.
Eigenheim, Zweitwohnung und Ferienhaus im Vergleich
| Objekt | Grundstückgewinnsteuer | Ersatzbeschaffung möglich |
|---|---|---|
| Dauernd selbstbewohntes Eigenheim | ja, auf den Gewinn | ja |
| Zweitwohnung | ja, auf den Gewinn | in der Regel nein |
| Ferienhaus | ja, im Standortkanton | in der Regel nein |
| Vermietete Renditeliegenschaft | ja, auf den Gewinn | nein |
Der Standortkanton besteuert – nicht Ihr Wohnkanton
Es gilt das Belegenheitsprinzip: Besteuert wird dort, wo die Liegenschaft steht. Wer in Zürich wohnt und ein Chalet im Wallis oder eine Ferienwohnung im Tessin verkauft, versteuert den Gewinn im jeweiligen Standortkanton. Deklaration und Abrechnung laufen über diesen Kanton.
Öffnen Sie die passende Kantonsseite für die dort geltenden Regeln, oder vergleichen Sie die Kantone im Kantonsvergleich.
Belege sichern – gerade bei langem Besitz
Ferienobjekte werden oft über Jahrzehnte gehalten. Das erhöht zwar die Besitzdauer-Ermässigung, macht aber auch den Gewinn gross – und die Belege für wertvermehrende Investitionen umso wichtiger. Ohne Nachweis wird ein Abzug im Zweifel gestrichen. Was zählt, erklärt Wertvermehrend vs. werterhaltend.
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Häufige Fragen
Ja. Der Gewinn aus dem Verkauf einer Zweitwohnung im Privatvermögen unterliegt der Grundstückgewinnsteuer wie jede andere Immobilie. Einen Ersatzbeschaffungs-Aufschub gibt es dabei in der Regel nicht.
In der Regel nein. Der Aufschub ist auf dauernd selbstbewohntes Wohneigentum beschränkt; ein nicht ständig bewohntes Ferienhaus erfüllt diese Voraussetzung normalerweise nicht.
Der Kanton, in dem das Ferienhaus steht (Belegenheitsprinzip), nicht Ihr Wohnkanton. Deklaration und Abrechnung laufen über den Standortkanton.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.