Handänderungssteuer: Wer zahlt sie und wie hoch ist sie?
Kurz erklärt
Die Handänderungssteuer ist eine einmalige Abgabe auf den Eigentumsübergang, bemessen am Kaufpreis und meist von der käufernden Partei getragen. Sie ist unabhaengig von einem Gewinn. Mehrere Kantone erheben keine Handänderungssteuer, andere bis zu rund drei Prozent des Kaufpreises.
Was ist die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer ist eine einmalige Steuer bzw. Gebühr auf den Übergang von Grundeigentum (die «Handänderung»). Sie wird fällig, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt – typischerweise beim Kauf. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis bzw. der Verkehrswert der Liegenschaft.
Anders als die Grundstückgewinnsteuer knüpft sie nicht an einen Gewinn an, sondern allein an den Eigentumswechsel. Sie fällt also auch dann an, wenn mit dem Objekt gar kein Gewinn erzielt wird.
Wer bezahlt die Handänderungssteuer?
In den meisten Kantonen zahlt die käufernde Partei die Handänderungssteuer, da sie das Eigentum erwirbt. Vertraglich kann die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer aber abweichend geregelt werden – teils wird sie hälftig geteilt. Massgebend ist das kantonale Recht und der Kaufvertrag.
Für Verkäuferinnen und Verkäufer ist wichtig: Die beim eigenen Kauf bezahlte Handänderungssteuer zählt später zu den Anlagekosten und reduziert damit den steuerbaren Grundstückgewinn beim Weiterverkauf.
Welche Kantone kennen die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer ist kantonal geregelt und daher sehr unterschiedlich. Grob lassen sich drei Gruppen unterscheiden:
- Kantone mit Handänderungssteuer: die Mehrheit erhebt eine eigentliche Steuer, meist zwischen rund 1 % und 3,3 % des Kaufpreises.
- Kantone mit reiner Gebühr: einzelne Kantone verzichten auf eine Steuer und erheben nur eine tiefere Grundbuch-/Handänderungsgebühr.
- Kantone ohne Handänderungssteuer: wenige Kantone (z. B. Zürich seit 2005) kennen keine kantonale Handänderungssteuer mehr; es fallen dort nur Grundbuch- und Notariatsgebühren an.
Weil sich Sätze und Ausnahmen laufend ändern, prüfen Sie den aktuellen Satz immer bei der kantonalen Steuerverwaltung – die Links finden Sie unter Quellen.
Wie wird die Handänderungssteuer berechnet?
Die Berechnung ist meist einfach: Kaufpreis × kantonaler Satz. Ein Beispiel bei einem Satz von 1,5 %:
Einige Kantone kennen Freibeträge, reduzierte Sätze für selbstbewohntes Wohneigentum oder Höchstbeträge. Der exakte Betrag ergibt sich aus dem kantonalen Gesetz.
Ausnahmen und Befreiungen
Viele Kantone befreien bestimmte Eigentumsübergänge ganz oder teilweise von der Handänderungssteuer, insbesondere:
- Übergang durch Erbgang, Erbteilung oder Schenkung an nahe Verwandte,
- Übertragungen zwischen Ehegatten oder infolge Scheidung/güterrechtlicher Auseinandersetzung,
- bestimmte Ersatzbeschaffungen von selbstbewohntem Wohneigentum,
- gewisse Umstrukturierungen und Übertragungen im Konzernverhältnis.
Die konkreten Befreiungstatbestände unterscheiden sich kantonal deutlich.
Unterschied zur Grundstückgewinnsteuer
Die beiden Steuern werden oft verwechselt, betreffen aber unterschiedliche Momente:
| Merkmal | Handänderungssteuer | Grundstückgewinnsteuer |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | beim Kauf (Eigentumsübergang) | beim Verkauf mit Gewinn |
| Bemessung | Kaufpreis / Verkehrswert | Gewinn (Erlös − Anlagekosten) |
| Wer zahlt | meist die Käuferschaft | die Verkäuferschaft |
| Fällt an bei Verlust? | ja (unabhängig vom Gewinn) | nein (kein Gewinn = keine Steuer) |
| Erhebung | nicht in allen Kantonen | in allen Kantonen |
Beide hängen zusammen: Die einst bezahlte Handänderungssteuer erhöht die Anlagekosten und senkt so den späteren Grundstückgewinn. Wie sich die Handänderungssteuer von der Ertragsbesteuerung abgrenzt, zeigt Grundstückgewinn- vs. Grundstückertragssteuer. Ihre konkrete Grundstückgewinnsteuer berechnen Sie direkt mit dem Rechner oder auf Ihrer Kantonsseite.
Frage zu Ihrer Situation?
Schildern Sie uns Ihren Fall – wir ordnen ihn kostenlos und unverbindlich ein.
Häufige Fragen
In den meisten Kantonen die käufernde Partei, da sie das Eigentum erwirbt. Vertraglich ist eine andere Aufteilung möglich, teils wird hälftig geteilt. Massgebend sind kantonales Recht und Kaufvertrag.
Einige Kantone haben die kantonale Handänderungssteuer abgeschafft (z. B. Zürich); dort fallen nur Grundbuch- und Notariatsgebühren an. Andere erheben nur eine tiefere Gebühr statt einer Steuer. Prüfen Sie den aktuellen Stand bei Ihrer kantonalen Steuerverwaltung.
Die beim eigenen Kauf bezahlte Handänderungssteuer zählt zu den Anlagekosten und reduziert dadurch den steuerbaren Grundstückgewinn beim späteren Verkauf – sofern sie belegt ist.
Je nach Kanton meist zwischen rund 1 % und 3,3 % des Kaufpreises. Einzelne Kantone kennen reduzierte Sätze für selbstbewohntes Wohneigentum, Freibeträge oder Höchstbeträge.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.