Hypothek und Steuern: Direkt oder indirekt amortisieren?
Kurz erklärt
Bei der direkten Amortisation sinkt die Hypothekarschuld regelmässig – damit sinken auch die abziehbaren Schuldzinsen, und die Steuerlast steigt tendenziell. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Schuld unverändert; die Rückzahlungen fliessen stattdessen in die Säule 3a, wo sie zusätzlich vom Einkommen abgezogen werden können. Ab dem Systemwechsel 2029 verändert sich diese Rechnung grundlegend.
Was überhaupt amortisiert werden muss
Nur die sogenannte 2. Hypothek unterliegt einer Amortisationspflicht: Übersteigt die Belehnung 67 % des Immobilienwerts, muss dieser übersteigende Teil innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden. Die 1. Hypothek (bis 67 % Belehnung) muss in der Regel nicht amortisiert werden.
Beispiel: Bei einem Eigenheim im Wert von CHF 1'000'000 und einer Belehnung von 80 % (CHF 800'000 Hypothek) entfallen CHF 650'000 auf die 1. Hypothek (keine Pflicht) und CHF 150'000 auf die 2. Hypothek (Amortisationspflicht innert 15 Jahren).
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Hypothek in regelmässigen Tranchen an die Bank zurück. Die Hypothekarschuld sinkt kontinuierlich – und mit ihr die Zinsbelastung.
- Vorteil: sinkende Schuld, mehr Eigenkapital, tieferes Zinsrisiko
- Nachteil: sinkende Schuldzinsen bedeuten einen kleineren steuerlichen Abzug – die Einkommenssteuer steigt tendenziell mit jeder Amortisationsrate
Indirekte Amortisation über die Säule 3a
Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothekarschuld unverändert. Stattdessen fliessen die vorgesehenen Rückzahlungen in ein verpfändetes Vorsorgekonto, meist die Säule 3a.
- Die Hypothekarzinsen bleiben konstant hoch und damit voll abziehbar
- Zusätzlich sind die Einzahlungen in die Säule 3a selbst vom steuerbaren Einkommen abziehbar – ein doppelter Steuereffekt
- Der maximale 3a-Beitrag für Erwerbstätige mit Pensionskasse ist jährlich limitiert (2025: CHF 7'258)
- Nachteil: die Hypothekarschuld bleibt hoch, das Zinsrisiko bleibt bestehen
Seit dem 1. Januar 2025 gelten strengere Vorgaben für die indirekte Amortisation. Lassen Sie sich vor einem Entscheid von Ihrer Bank oder einer unabhängigen Fachperson zu den aktuellen Bedingungen beraten.
Der Systemwechsel 2029 verändert die Rechnung
Der Vorteil der indirekten Amortisation beruht heute wesentlich auf dem Eigenmietwert-System: Je höher die abziehbaren Schuldzinsen, desto stärker sinkt die zusätzliche Einkommenssteuerlast durch den Eigenmietwert. Fällt der Eigenmietwert per 1. Januar 2029 weg, verschwindet dieser Mechanismus für die meisten Eigentümer:innen grösstenteils – der Schuldzinsabzug entfällt dann in der Regel ebenfalls.
Ausnahme: Ersterwerber:innen einer selbstbewohnten Immobilie können auch nach 2029 während 10 Jahren einen beschränkten Schuldzinsabzug geltend machen. Für alle anderen lohnt es sich, die eigene Amortisationsstrategie im Licht des Systemwechsels neu zu prüfen.
Details zum Systemwechsel: Eigenmietwert: Berechnung & Abschaffung 2029.
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Häufige Fragen
Nur die 2. Hypothek (Belehnung über 67 %) unterliegt einer Amortisationspflicht, innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Die 1. Hypothek muss in der Regel nicht amortisiert werden.
Nicht zwingend. Sie lohnt sich vor allem, wenn der Steuervorteil (Zinsabzug plus 3a-Abzug) höher ausfällt als die zusätzlichen Zinskosten der gleichbleibend hohen Schuld. Das hängt von Zinssatz, persönlicher Steuerprogression und der Zeit bis zur Pensionierung ab – eine pauschale Antwort gibt es nicht.
Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfällt in der Regel auch der Schuldzinsabzug, wodurch ein zentraler Vorteil der indirekten Amortisation kleiner wird. Die 3a-Einzahlungen selbst bleiben aber weiterhin steuerlich abziehbar. Ersterwerber:innen profitieren zusätzlich von einer 10-jährigen Übergangsregel beim Schuldzinsabzug.
Nicht direkt. Die Grundstückgewinnsteuer bemisst sich am Verkaufserlös abzüglich Anlagekosten – die Höhe der Hypothekarschuld oder Amortisationsart spielt dabei keine Rolle.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.