Eigenmittel und Tragbarkeit: Was Banken beim Immobilienkauf verlangen
Kurz erklärt
Banken verlangen mindestens 20 % Eigenmittel des Kaufpreises, wovon mindestens 10 % aus echten, liquiden Mitteln stammen müssen – die übrigen bis zu 10 % dürfen aus der Pensionskasse (2. Säule) kommen. Für die Tragbarkeit rechnen Banken nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 %. Zins, Amortisation und Nebenkosten zusammen dürfen in der Regel 33 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen.
Mindestens 20 % Eigenmittel – und die Herkunft zählt
Der Kaufpreis muss zu mindestens 20 % aus Eigenmitteln finanziert werden, der Rest über die Hypothek. Dabei unterscheidet die Bank zwischen zwei Arten von Eigenmitteln:
- Harte Eigenmittel (mindestens 10 % des Kaufpreises): Ersparnisse, Wertschriften, Guthaben aus der Säule 3a, Erbvorbezug oder Schenkung
- Pensionskassengelder (maximal 10 % des Kaufpreises): Vorbezug oder Verpfändung des 2.-Säule-Guthabens für selbstbewohntes Wohneigentum
Je mehr Eigenkapital Sie über die geforderten 20 % hinaus einbringen, desto besser meist die Zinskonditionen – und desto kleiner die spätere Amortisationslast.
Die Tragbarkeit: mit Sicherheitspuffer gerechnet
Selbst wenn genug Eigenkapital vorhanden ist, muss auch die laufende Belastung tragbar sein. Banken rechnen dabei nicht mit dem aktuellen, oft tiefen Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 % – einem bewussten Sicherheitspuffer für den Fall steigender Zinsen.
- Kalkulatorischer Zins: ca. 5 % auf die gesamte Hypothek
- Nebenkosten: pauschal ca. 1 % des Immobilienwerts pro Jahr (Unterhalt, Heizung, Versicherungen)
- Amortisation: bei einer 2. Hypothek (Belehnung über 67 %) zusätzlich rund 1 % des Kaufpreises pro Jahr, bis diese innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt ist
Die Summe dieser drei Positionen darf in der Regel 33 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen (einzelne Banken erlauben bis 35 %, teils mehr bei hohen Einkommen).
Ein durchgerechnetes Beispiel
Kaufpreis CHF 1'000'000, Eigenmittel CHF 200'000 (20 %), Hypothek CHF 800'000:
| Kalkulatorischer Zins (5 % auf CHF 800'000) | CHF 40'000 |
| Nebenkosten (1 % von CHF 1'000'000) | CHF 10'000 |
| Amortisation 2. Hypothek (falls nötig) | je nach Belehnung |
| Kalkulatorische Jahreskosten | ca. CHF 50'000+ |
Für eine Tragbarkeit von 33 % braucht es hier ein Nettoeinkommen von rund CHF 150'000 pro Jahr. Mit mehr Eigenkapital (z. B. 40 % statt 20 %) sinkt das nötige Einkommen spürbar, da weniger Hypothek und keine Amortisation der 2. Hypothek anfallen.
Wenn die Eigenmittel nicht reichen
- Erbvorbezug: Eltern können Kindern einen Teil des künftigen Erbes vorzeitig übertragen – wirkt sich auf die spätere Erbteilung aus, siehe Schenkung
- Elterndarlehen: zinslos oder verzinst, erhöht das verfügbare Eigenkapital ohne Schenkung zu sein
- Verpfändung statt Vorbezug der Pensionskasse: das Vorsorgeguthaben bleibt angelegt, dient aber als zusätzliche Sicherheit – prüfenswert, wenn die Rendite in der Pensionskasse die Hypothekarzinsen übersteigt
Zur laufenden steuerlichen Seite der Finanzierung: Hypothek und Steuern: direkte vs. indirekte Amortisation.
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Häufige Fragen
In der Regel nicht. 20 % ist die branchenübliche Mindestanforderung der meisten Banken für selbstbewohntes Wohneigentum in der Schweiz. Ausnahmen sind selten und meist an höhere Zinsen oder Zusatzsicherheiten gekoppelt.
Nein. Mindestens 10 Prozentpunkte der 20 % müssen aus echten, liquiden Mitteln stammen – nur die restlichen bis zu 10 Prozentpunkte dürfen aus einem Vorbezug oder einer Verpfändung der 2. Säule kommen.
Der kalkulatorische Zins ist ein Sicherheitspuffer. Er stellt sicher, dass Sie die Hypothek auch dann noch tragen können, wenn die Zinsen in Zukunft deutlich steigen – unabhängig vom aktuell tatsächlich bezahlten Zins.
Möglichkeiten sind mehr Eigenkapital einzubringen, eine günstigere Immobilie zu wählen, das Einkommen einer weiteren Person (z. B. Partner:in) mit einzubeziehen, oder eine freiwillige zusätzliche Amortisation der 1. Hypothek zu vereinbaren.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.