Grundstückgewinnsteuer bei Schenkung
Kurz erklärt
Eine reine Schenkung wird aufgeschoben und loest keine Grundstückgewinnsteuer aus. Übernimmt die beschenkte Person aber Gegenleistungen, etwa eine Hypothek, liegt eine gemischte Schenkung vor: Der entgeltliche Anteil kann anteilig Grundstückgewinnsteuer auslösen.
Reine Schenkung: Aufschub
Bei einer reinen Schenkung – die beschenkte Person zahlt nichts – ist der Eigentumsübergang ein Steueraufschubtatbestand. Es fällt keine Grundstückgewinnsteuer an. Wie beim Erbgang wird die latente Steuer weitergereicht: Die beschenkte Person übernimmt das ursprüngliche Erwerbsdatum und die ursprünglichen Anlagekosten.
Gemischte Schenkung: teils steuerbar
Häufig wird eine Immobilie unter Wert übertragen – die beschenkte Person zahlt einen Teil (z. B. übernimmt sie die Hypothek). Das ist eine gemischte Schenkung: teils Schenkung, teils Verkauf.
| Teil | Behandlung |
|---|---|
| Schenkungsanteil (unentgeltlich) | Steueraufschub |
| Entgeltlicher Anteil (bezahlt) | kann Grundstückgewinnsteuer auslösen |
Ob und in welchem Umfang der entgeltliche Teil die Steuer auslöst, hängt vom Verhältnis zwischen Leistung und Verkehrswert sowie vom kantonalen Recht ab.
Beispiel: Übernahme der Hypothek
Ein Vater überträgt der Tochter ein Haus im Verkehrswert von CHF 900’000. Die Tochter übernimmt die Hypothek von CHF 300’000, den Rest schenkt der Vater:
Der entgeltliche Anteil kann anteilig Grundstückgewinnsteuer auslösen; der geschenkte Teil wird aufgeschoben. Die konkrete Behandlung ist kantonal geregelt.
Was gilt beim späteren Verkauf?
Verkauft die beschenkte Person die Liegenschaft später, wird der Gewinn ab dem ursprünglichen Erwerb durch die schenkende Person berechnet – analog zur Erbschaft. Alte Kaufbelege sind deshalb wertvoll. Beachten Sie zusätzlich die kantonale Handänderungssteuer, die bei Schenkungen an nahe Verwandte oft entfällt. Berechnen Sie den späteren Gewinn im Rechner.
Schenkungssteuer bei der Schenkung selbst
Unabhängig von der Grundstückgewinnsteuer oben kann die Schenkung selbst eine Schenkungssteuer auslösen – meist nach denselben Sätzen wie die Erbschaftssteuer desselben Kantons. Ehegatten und in den meisten Kantonen auch Kinder sind befreit; bei Geschwistern, weiter entfernten Verwandten oder Nichtverwandten kann eine spürbare Steuer anfallen.
Berechnen Sie die mögliche Schenkungssteuer im Erbschafts- und Schenkungssteuer-Rechner nach Kanton.
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Häufige Fragen
Bei einer reinen Schenkung nein – sie wird aufgeschoben. Bei einer gemischten Schenkung (die beschenkte Person zahlt einen Teil, z. B. durch Hypothekenübernahme) kann der entgeltliche Anteil anteilig Grundstückgewinnsteuer auslösen.
Eine Übertragung unter Verkehrswert, bei der die beschenkte Person einen Teil bezahlt oder Schulden übernimmt. Der unentgeltliche Teil gilt als Schenkung (Aufschub), der entgeltliche Teil als Verkauf.
Der ursprüngliche Kaufpreis der schenkenden Person zuzüglich deren wertvermehrender Investitionen. Auch die Haltedauer läuft ab dem ursprünglichen Erwerb – nicht ab der Schenkung.
Viele Kantone befreien Schenkungen an nahe Verwandte von der Handänderungssteuer. Die genauen Befreiungstatbestände sind kantonal unterschiedlich.
Ein Erbvorbezug ist eine Schenkung zu Lebzeiten, die auf den künftigen Erbteil angerechnet wird. Steuerlich wird sie meist gleich wie eine gewöhnliche Schenkung behandelt, erbrechtlich muss sie aber bei der späteren Erbteilung ausgeglichen werden.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.