Haus an die Kinder verkaufen: Steuern berechnen
Kurz erklärt
Verkaufen Eltern ihr Haus unter dem Verkehrswert an ein Kind, liegt eine gemischte Schenkung vor: Der bezahlte Anteil gilt als Verkauf und löst anteilig Grundstückgewinnsteuer aus, der verschenkte Anteil wird aufgeschoben und später beim Weiterverkauf durch das Kind besteuert.
Verkauf, gemischte Schenkung oder Schenkung – im Vergleich
Im Kanton Zürich: Ein Verkauf zum Verkehrswert löst rund CHF 82'700 Grundstückgewinnsteuer aus. Bei einem Preis von CHF 600'000 gelten 67 % als entgeltlich – sofort fällig werden rund CHF 53'367, der Rest wird aufgeschoben und später beim Weiterverkauf durch Ihr Kind besteuert.
| Variante | Preis | steuerbarer Gewinn | Steuer heute | Rest |
|---|---|---|---|---|
| Verkauf zum Verkehrswert | CHF 900'000 | CHF 440'000 | CHF 82'700 | sofort fällig |
| Verkauf zu CHF 600'000 (gemischte Schenkung) | CHF 600'000 | CHF 293'333 | CHF 53'367 | 33 % aufgeschoben |
| Reine Schenkung | CHF 0 | CHF 0 | CHF 0 | vollständig aufgeschoben |
Modellannahme: Die Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil erfolgt proportional (Preis geteilt durch Verkehrswert). Einzelne Kantone rechnen abweichend, etwa nach der Differenzmethode. Das Ergebnis ist eine Orientierung, keine Veranlagung – klären Sie den Fall vorab mit Ihrer kantonalen Steuerverwaltung. Standardannahme: vermietetes Objekt, keine Indexierung. Gemeinde-/steuerfussabhängige Kantone mit Referenzgemeinde.
Für eine realistische Einschätzung der Grundstückgewinnsteuer ist der aktuelle Marktwert Ihrer Immobilie entscheidend. Eine professionelle Immobilienbewertung hilft, Verkaufspreis und mögliche Steuerfolgen besser einzuordnen.
Wie der Verkehrswert ermittelt wirdWas die drei Varianten unterscheidet
Beim Verkauf zum Verkehrswert wird der ganze Gewinn sofort besteuert. Bei der gemischten Schenkung zahlt Ihr Kind einen Teil – nur dieser Anteil löst Steuer aus, der Rest wird aufgeschoben. Bei der reinen Schenkung fällt heute keine Grundstückgewinnsteuer an.
Wichtig: Aufschub heisst nicht Erlass. Die latente Steuer geht auf Ihr Kind über – und wird beim späteren Verkauf ab Ihrem ursprünglichen Erwerbspreis berechnet. Grundlagen unter Schenkung und Steueraufschub.
Worauf Familien besonders achten sollten
- Geschwister ausgleichen: Eine Zuwendung unter Verkehrswert kann erbrechtlich ausgleichungspflichtig sein – schriftlich regeln
- Verkehrswert belegen: Eine neutrale Schätzung schützt vor späteren Diskussionen mit der Steuerbehörde – wie sie entsteht, zeigt Immobilienbewertung
- Wohnrecht oder Nutzniessung: Behalten Sie sich ein Recht vor, mindert das den Wert – siehe Verkauf mit Wohnrecht oder Nutzniessung
- Hypothekübernahme: Eine übernommene Hypothek gilt als Gegenleistung und erhöht den entgeltlichen Anteil
- Kanton fragen: Die Berechnungsmethode für gemischte Schenkungen ist nicht überall gleich
Häufige Fragen
Ja. Liegt der Preis unter dem Verkehrswert, liegt eine gemischte Schenkung vor: Der bezahlte Anteil gilt als Verkauf und kann anteilig Grundstückgewinnsteuer auslösen, der geschenkte Anteil wird aufgeschoben.
Ja, auf dem entgeltlichen Teil. Nur eine vollständig unentgeltliche Übertragung – also eine reine Schenkung – wird komplett aufgeschoben.
Er geht als latente Steuerlast auf Ihr Kind über und wird fällig, wenn dieses die Liegenschaft später steuerauslösend verkauft – gerechnet ab Ihrem ursprünglichen Erwerb.
In der Regel ja. Wer zu Lebzeiten unter dem Verkehrswert erwirbt, erhält eine Zuwendung, die erbrechtlich ausgleichungspflichtig sein kann. Klären Sie das mit einer Fachperson und halten Sie es schriftlich fest.
Häufig proportional: Preis geteilt durch Verkehrswert ergibt die entgeltliche Quote, die auf den Gewinn angewendet wird. Einzelne Kantone rechnen abweichend – klären Sie das vorab.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.