Dienstbarkeiten: Was auf Ihrem Grundstück lasten kann
Kurz erklärt
Eine Dienstbarkeit ist eine im Grundbuch eingetragene Belastung eines Grundstücks zugunsten eines anderen Grundstücks oder einer Person – etwa ein Wegrecht, Durchleitungsrecht oder Näherbaurecht (Art. 730 ff. ZGB). Sie geht bei einem Verkauf automatisch auf die neue Eigentümerschaft über und muss vor einem Kauf zwingend geprüft werden.
Was eine Dienstbarkeit ist
Eine Dienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit, z. B. Nutzniessung). Sie wird im Grundbuch eingetragen und bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen – sie geht nicht durch den Verkauf unter.
Die wichtigsten Dienstbarkeiten im Überblick
- Wegrecht: Recht, ein fremdes Grundstück zu betreten oder befahren
- Durchleitungsrecht: Recht, Leitungen (Strom, Wasser, Kanalisation) über ein fremdes Grundstück zu führen
- Näherbaurecht: Recht, näher an die Grenze zu bauen als gesetzlich vorgeschrieben
- Baurecht: Recht, auf fremdem Boden zu bauen (siehe eigener Ratgeber)
- Nutzniessung: umfassendes Nutzungsrecht, oft bei Erbschaften (siehe eigener Ratgeber)
Warum eine Grundbuchprüfung wichtig ist
Vor jedem Kauf lohnt sich ein Blick ins Grundbuch (Tagebuchauszug oder vollständiger Auszug beim Grundbuchamt): Dienstbarkeiten können den Wert, die Bebaubarkeit oder die Nutzung erheblich einschränken – etwa ein Wegrecht, das quer über das Grundstück führt, oder ein Näherbaurecht, das eine Erweiterung verunmöglicht.
Wie eine Dienstbarkeit gelöscht wird
Eine Dienstbarkeit kann gelöscht werden, wenn beide Parteien zustimmen, sie ihren Zweck verloren hat, oder gerichtlich bei fehlendem Interesse (Art. 736 ZGB). Die Löschung erfolgt durch öffentliche Beurkundung und Grundbucheintrag – sie erlischt nicht automatisch durch Nichtgebrauch.
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Häufige Fragen
Ja, im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten gehen automatisch auf die neue Eigentümerschaft über.
Teils wird eine einmalige oder wiederkehrende Entschädigung vereinbart, teils sind Dienstbarkeiten unentgeltlich – das steht im Errichtungsvertrag.
Im Grundbuchauszug, erhältlich beim zuständigen kantonalen Grundbuchamt.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.