Renovation und energetische Sanierung: So setzen Sie richtig ab
Kurz erklärt
Werterhaltende Unterhaltsarbeiten (Reparaturen, gleichwertiger Ersatz) sind im heutigen System vom steuerbaren Einkommen abziehbar, solange der Eigenmietwert besteht. Wertvermehrende Investitionen (Ausbauten, Komfortsteigerungen) zählen dagegen erst später bei der Grundstückgewinnsteuer. Für energetische Sanierungen gelten oft grosszügigere Regeln, inklusive der Möglichkeit, grössere Kosten auf zwei Steuerperioden zu verteilen. Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts per 2029 entfällt der laufende Unterhaltsabzug für die meisten Eigentümer:innen.
Werterhaltend oder wertvermehrend?
Für die steuerliche Behandlung entscheidend ist, ob eine Investition den bisherigen Zustand lediglich erhält oder die Liegenschaft über den ursprünglichen Zustand hinaus verbessert:
- Werterhaltend (sofort von der Einkommenssteuer abziehbar): Ersatz von Bodenbelägen im gleichen Standard, Reparatur von Heizung oder Sanitäranlagen, Malerarbeiten, Dachreparaturen
- Wertvermehrend (nicht sofort abziehbar, zählt erst bei der Grundstückgewinnsteuer): Anbau, erstmaliger Einbau einer Klimaanlage, Umwandlung des Estrichs in Wohnraum, Luxusausbauten
Mehr zur Abgrenzung im Detail: Wertvermehrend vs. werterhaltend.
Energetische Sanierungen: oft grosszügiger behandelt
Massnahmen, die den Energieverbrauch senken oder erneuerbare Energien fördern (Wärmedämmung, Ersatz einer alten Öl- oder Gasheizung durch eine Wärmepumpe, Photovoltaik), werden steuerlich oft grosszügiger behandelt als reine Werterhaltung – teils sogar dann, wenn sie technisch eine Verbesserung darstellen.
- Viele Kantone lassen den vollen Abzug energetischer Investitionen zu, auch wenn diese über den bisherigen Zustand hinausgehen
- Übersteigen die Kosten das Einkommen einer Steuerperiode, kann der nicht ausgeschöpfte Teil in der Regel auf die zwei folgenden Jahre übertragen werden
- Rückbaukosten im Rahmen einer energetischen Ersatzneubaute können ebenfalls abziehbar sein
Die Übergangsfrist bis Ende 2028 gezielt nutzen
Mit dem Systemwechsel per 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert weg – und mit ihm in der Regel auch der laufende Unterhaltskostenabzug. Bis dahin gilt das heutige System unverändert. Wer ohnehin eine Renovation plant, kann werterhaltende Arbeiten bis Ende 2028 noch regulär vom Einkommen abziehen.
Wer eine grössere Sanierung ohnehin für die kommenden Jahre plant, sollte prüfen, ob eine Vorziehung auf die Zeit vor 2029 steuerlich sinnvoll ist – insbesondere bei energetischen Massnahmen mit hohem Investitionsvolumen. Für Stockwerkeigentum gilt zusätzlich: Einlagen in den Erneuerungsfonds sind bis Ende 2028 abziehbar, danach ist die Regelung noch nicht abschliessend geklärt.
Umnutzung: Wenn sich der Zweck des Gebäudes ändert
Eine Umnutzung liegt vor, wenn ein Gebäude oder Gebäudeteil für einen anderen Zweck genutzt wird als ursprünglich gebaut – etwa wenn ein ehemaliges Ökonomiegebäude zu Wohnraum wird oder ein Gewerberaum in eine Wohnung umgebaut wird. Steuerlich wird dabei genau geprüft, welcher Teil der Umbaukosten werterhaltend und welcher wertvermehrend ist.
- Reine Anpassungen ohne Nutzungsänderung (z. B. neue Bodenbeläge) bleiben werterhaltend
- Der Umbau zu einem gänzlich neuen Nutzungszweck gilt regelmässig als wertvermehrend und zählt erst bei einem späteren Verkauf zu den Anlagekosten
- Bei landwirtschaftlichen Gebäuden kommt oft zusätzlich die Frage der Zonenkonformität hinzu – mehr dazu unter Landwirtschaft: Bauland-Mehrwert bei Um- oder Einzonung
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- Rechnungen und Zahlungsbelege für jede Massnahme separat aufbewahren
- Bei energetischen Sanierungen: Nachweise zur Energieeffizienz (z. B. GEAK-Bericht) sichern – manche Kantone verlangen diese für den vollen Abzug
- Werterhaltende und wertvermehrende Anteile einer Gesamtsanierung nach Möglichkeit getrennt ausweisen lassen
- Auch scheinbar rein werterhaltende Belege langfristig aufbewahren – sie zählen später bei einem Verkauf zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer, falls sie doch als wertvermehrend eingestuft werden
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Häufige Fragen
In den meisten Kantonen ja, auch wenn die Massnahme technisch eine Verbesserung darstellt. Übersteigen die Kosten das Einkommen einer Steuerperiode, lässt sich der Restbetrag meist auf die beiden folgenden Jahre übertragen. Die genaue Regelung ist kantonal unterschiedlich.
Er entfällt für die meisten Eigentümer:innen, da er an das Eigenmietwert-System gekoppelt ist. Einzelne Kantone können über Kann-Bestimmungen weiterhin Abzüge für energetische Sanierungen zulassen.
Nur der wertvermehrende Anteil. Werterhaltende Kosten, die bereits über die Einkommenssteuer abgezogen wurden, können nicht zusätzlich bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden – eine Doppelverwertung ist ausgeschlossen.
Das hängt vom Einzelfall ab, kann sich aber lohnen: Werterhaltende und energetische Kosten sind bis Ende 2028 regulär abziehbar. Wer eine Sanierung ohnehin plant, sollte die Steuerwirkung einer Vorziehung mit einer Fachperson durchrechnen.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.