Immobilien mit Auslandsbezug: Lex Koller und Steuern
Kurz erklärt
Die Lex Koller (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland) verlangt von bestimmten ausländischen Käufer:innen eine Bewilligung. Nicht betroffen sind Personen mit Niederlassungsbewilligung C sowie EU/EFTA-Bürger:innen mit Wohnsitz in der Schweiz. Steuerlich gilt unabhängig vom Wohnsitz das Belegenheitsprinzip: Grundstückgewinnsteuer fällt immer im Kanton der Liegenschaft an. Bei Verkäufen durch im Ausland wohnhafte Personen wird häufig ein Steuerrückbehalt einbehalten.
Was die Lex Koller regelt
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), bekannt als Lex Koller, verlangt von bestimmten Käufer:innen eine behördliche Bewilligung, bevor sie eine Schweizer Immobilie erwerben dürfen. Entscheidend ist dabei nicht allein die Staatsangehörigkeit, sondern der Aufenthaltsstatus.
- Nicht bewilligungspflichtig: Personen mit Niederlassungsbewilligung C und Wohnsitz in der Schweiz
- Nicht bewilligungspflichtig: EU-/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz (mindestens Aufenthaltsbewilligung B)
- Bewilligungspflichtig: Drittstaatsangehörige mit blosser Aufenthaltsbewilligung B sowie Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz
- Bewilligungsfrei für alle: gewerblich genutzte Immobilien (Bürogebäude, Gewerbe- und Fabrikationsräume, Arztpraxen)
Ferienwohnungen können in bestimmten, dafür ausgewiesenen Tourismusregionen im Rahmen kantonaler Kontingente auch an bewilligungspflichtige Personen verkauft werden.
Gesellschaften und die Lex Koller
Schweizer Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz gelten grundsätzlich als Inländer und dürfen ohne Einschränkung Grundstücke erwerben – auch wenn einzelne Gesellschafter aus dem Ausland stammen. Entscheidend ist, dass die tatsächliche Kontrolle bei Personen mit Wohnsitz in der Schweiz liegt.
Ausländische Gesellschaften ohne Sitz in der Schweiz unterliegen dagegen den Bestimmungen der Lex Koller, insbesondere bei reinen Kapitalanlagen.
Diskussion um eine Verschärfung
Die Lex Koller wurde seit ihrem Inkrafttreten 1985 mehrfach gelockert. Aktuell wird im Zusammenhang mit dem angespannten Wohnungsmarkt eine mögliche Verschärfung diskutiert – etwa eine engere Fassung der Ausnahmen für bestimmte Anlageinstrumente. Ob und in welcher Form eine Verschärfung kommt, ist zum jetzigen Zeitpunkt offen und Gegenstand des laufenden Gesetzgebungsprozesses.
Steuern für Auslandschweizer:innen und ausländische Eigentümer:innen
Für die Grundstückgewinnsteuer gilt unabhängig vom Wohnsitz das Belegenheitsprinzip: Massgebend ist ausschliesslich, in welchem Kanton die Liegenschaft liegt – nicht, wo die verkaufende Person wohnt. Wer als Auslandschweizer:in oder ausländische Person eine Schweizer Immobilie verkauft, unterliegt also denselben kantonalen Regeln wie inländische Eigentümer:innen.
- Berechnen Sie den voraussichtlichen Gewinn wie gewohnt über den Grundstückgewinnsteuer-Rechner für den jeweiligen Kanton
- Bei Verkäufen durch im Ausland wohnhafte Personen behalten Käuferschaft oder Notariat in mehreren Kantonen einen Steuerrückbehalt ein, um die spätere Steuerzahlung sicherzustellen – dieser wird nach definitiver Veranlagung verrechnet oder zurückerstattet
- Zusätzlich kann im Wohnsitzstaat eine eigene Steuerpflicht bestehen, je nach dortigem Recht und einem allfälligen Doppelbesteuerungsabkommen mit der Schweiz
Ob und wie ein Gewinn zusätzlich im Wohnsitzland besteuert wird, hängt vom dortigen Steuerrecht und einem allfälligen Doppelbesteuerungsabkommen ab. Ziehen Sie bei einem Verkauf aus dem Ausland frühzeitig eine grenzüberschreitend erfahrene Fachperson bei.
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Häufige Fragen
Nicht, wenn Sie mit mindestens einer Aufenthaltsbewilligung B in der Schweiz wohnhaft sind – als EU-Staatsangehörige:r gelten Sie dann nicht als 'Person im Ausland' im Sinne der Lex Koller. Ohne Wohnsitz in der Schweiz unterliegen Sie dagegen der Bewilligungspflicht.
Nein, es gilt derselbe kantonale Steuersatz wie für inländische Verkäufer:innen. Allerdings wird häufig ein Steuerrückbehalt einbehalten, um die spätere Zahlung sicherzustellen, und es kann zusätzlich eine Steuerpflicht im Wohnsitzland bestehen.
Nein, gewerblich genutzte Immobilien wie Bürogebäude oder Gewerberäume können bewilligungsfrei erworben werden, unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem Wohnsitz der kaufenden Person.
Ein Teil des Verkaufserlöses wird von der Käuferschaft oder dem Notariat vorsorglich einbehalten, um die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer sicherzustellen. Nach der definitiven Veranlagung wird der Rückbehalt verrechnet oder der überschüssige Betrag zurückerstattet.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.