Mietzins festlegen: Was rechtlich zulässig ist
Kurz erklärt
Bei einem neuen Mietverhältnis dürfen Vermieter den Mietzins grundsätzlich frei festlegen. Er darf aber weder eine missbräuchliche Rendite abwerfen (Kostenmiete-Prinzip, Art. 269 OR) noch, in Gebieten mit Wohnungsnot, erheblich über dem orts- oder quartierüblichen Niveau liegen (Art. 269a OR). Eine korrekte Herleitung schützt vor Anfechtung durch die Mieterschaft.
Vertragsfreiheit mit Grenzen
Bei der erstmaligen Vermietung einer Wohnung gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit – Vermieter und Mietende einigen sich auf einen Mietzins. Diese Freiheit ist aber nicht unbegrenzt: Ein Mietzins gilt als missbräuchlich, wenn er eine übersetzte Rendite abwirft oder erheblich über dem orts-/quartierüblichen Niveau liegt (Art. 269, 269a OR).
Kostenmiete-Prinzip
Nach dem Kostenmiete-Prinzip errechnet sich ein zulässiger Mietzins aus den Kapitalkosten (Fremd- und Eigenkapitalverzinsung), dem Unterhalt und den öffentlichen Abgaben. Die zulässige Eigenkapitalrendite orientiert sich am Referenzzinssatz zuzüglich eines Zuschlags von 0,5 Prozentpunkten (Praxis des Bundesgerichts).
Orts- und quartierübliche Vergleichsmiete
Alternativ kann sich ein Mietzins an vergleichbaren Objekten in Lage, Grösse, Ausstattung und Baujahr orientieren. Diese Methode wird in der Praxis häufiger verwendet, insbesondere bei bereits älteren Liegenschaften, wo eine Kostenmiete-Berechnung aufwändiger ist.
Anpassungen während der Mietdauer
Ist der Mietzins einmal festgelegt, richten sich spätere Anpassungen nach dem Referenzzinssatz und weiteren Kostenfaktoren – nicht mehr nach freier Neuverhandlung.
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Häufige Fragen
Ja, solange er nicht eine missbräuchliche Rendite abwirft oder in Mangellagen deutlich über dem orts-/quartierüblichen Niveau liegt.
Innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde, sofern eine Notlage bei der Wohnungssuche oder ein deutlich zu hoher Anfangsmietzins glaubhaft gemacht wird.
Die Grundsätze gelten sinngemäss auch für Geschäftsräume, mit teils abweichenden Anfechtungsmöglichkeiten.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.