Referenzzinssatz: Wann Sie den Mietzins anpassen dürfen
Kurz erklärt
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) quartalsweise veröffentlicht und bildet den durchschnittlichen Hypothekarzinssatz der Schweizer Banken ab. Steigt er, dürfen Vermieter den Mietzins anteilig erhöhen; sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen. Grundlage ist Art. 269a Bst. b OR.
Was der Referenzzinssatz ist
Der hypothekarische Referenzzinssatz bildet die durchschnittliche Verzinsung der inländischen Hypothekarforderungen der Banken ab. Er wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) quartalsweise berechnet und veröffentlicht, gestützt auf Statistiken der Schweizerischen Nationalbank.
Er ersetzt seit 2008 den früheren, kantonal unterschiedlichen Hypothekarzinssatz und gilt schweizweit einheitlich für alle bestehenden Mietverhältnisse.
Wann eine Mietzinsanpassung zulässig ist
Nach Art. 269a Bst. b OR gilt eine Mietzinsanpassung in der Regel als nicht missbräuchlich, wenn sie durch eine Erhöhung des Referenzzinssatzes seit der letzten Mietzinsfestsetzung gedeckt ist. Als Faustregel gilt: Bei einer Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte darf der Mietzins um rund 3 % erhöht werden – die genaue Berechnung hängt vom Ausgangszinssatz ab.
- Anpassung muss mit dem amtlichen Formular erfolgen (Art. 269d OR)
- Ankündigungsfrist von mindestens 10 Tagen vor Beginn der Kündigungsfrist
- Frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam
Sinkt der Zinssatz, können Mieter eine Senkung verlangen
Das Recht auf Anpassung gilt in beide Richtungen: Sinkt der Referenzzinssatz, können Mietende eine Herabsetzung verlangen. Vermieter können dem eine Erhöhung anderer Kostenfaktoren (Teuerung, allgemeine Kostensteigerung) entgegenhalten – die Berechnung ist entsprechend komplexer als bei einer reinen Erhöhung.
Was Vermieter zusätzlich beachten sollten
Neben dem Referenzzinssatz dürfen weitere Kostenfaktoren in eine Mietzinsanpassung einfliessen: allgemeine Kostensteigerung (pauschal 0,5–1 % pro Jahr seit der letzten Anpassung, kantonal unterschiedlich gehandhabt) und wertvermehrende Investitionen. Eine korrekte, nachvollziehbare Berechnung ist wichtig – fehlerhafte Anpassungen können vor der Schlichtungsbehörde angefochten werden.
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Häufige Fragen
Das BWO veröffentlicht ihn quartalsweise, er ändert sich aber nur, wenn sich die zugrunde liegende Durchschnittsverzinsung tatsächlich verschiebt – teils bleibt er über Jahre stabil.
Nein, die Initiative liegt bei der Mieterschaft. Verlangt sie aber eine Senkung und die Voraussetzungen sind erfüllt, muss der Vermieter sie gewähren.
Nein, bei der erstmaligen Festsetzung des Mietzinses für ein neues Mietverhältnis gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit, begrenzt durch die Regeln zum Missbrauch bei Wohnungsnot.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.