Steuerausscheidung: Liegenschaft und Wohnsitz in unterschiedlichen Kantonen
Kurz erklärt
Besitzen Sie eine Liegenschaft in einem anderen Kanton als Ihrem Wohnsitzkanton, wird das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung (Art. 127 Abs. 3 BV) angewendet: Der Liegenschaftskanton besteuert Grundstückgewinne, Vermögen und Ertrag der Liegenschaft nach dem sogenannten Belegenheitsprinzip, der Wohnsitzkanton das übrige Einkommen und Vermögen. Die konkrete Aufteilung nennt sich Steuerausscheidung.
Kein Kanton darf doppelt besteuern
Die Bundesverfassung verbietet in Art. 127 Abs. 3 die interkantonale Doppelbesteuerung. Besitzen Sie Vermögen in mehreren Kantonen, müssen sich diese die Besteuerung aufteilen, statt beide den vollen Betrag zu besteuern. Für Liegenschaften gilt dabei ein klarer Grundsatz: das Belegenheitsprinzip – der Kanton, in dem das Grundstück liegt, hat das vorrangige Besteuerungsrecht dafür.
Immer im Standortkanton der Liegenschaft
Bei einem Verkauf ist die Grundstückgewinnsteuer ausnahmslos im Kanton geschuldet, in dem die Liegenschaft liegt – unabhängig davon, wo die verkaufende Person wohnt. Das gilt selbst dann, wenn diese Person noch nie im Standortkanton gemeldet war.
Vermögen und Ertrag: quotenmässige Aufteilung
Bei der jährlichen Vermögens- und Einkommenssteuer wird komplizierter aufgeteilt: Der Liegenschaftskanton besteuert den Vermögenssteuerwert und den Ertrag (Mietzins oder Eigenmietwert) der dort gelegenen Liegenschaft. Der Wohnsitzkanton besteuert das übrige Einkommen und Vermögen – berücksichtigt das auswärtige Grundeigentum aber satzbestimmend, das heisst: Es beeinflusst den anwendbaren Steuersatz, auch wenn es dort nicht direkt besteuert wird.
- Schuldzinsen werden anteilig nach Lage der Vermögenswerte auf beide Kantone verteilt
- Allgemeine Abzüge (z. B. Versicherungsprämien) werden meist quotenmässig, also proportional zum Vermögen in jedem Kanton, aufgeteilt
- Die Steuererklärung erfolgt grundsätzlich im Wohnsitzkanton; die Liegenschaftsdaten werden dem Liegenschaftskanton gemeldet
Auch bei der Erbschaftssteuer massgebend
Ähnlich verhält es sich bei der Erbschaftssteuer: Grundstücke werden im Kanton besteuert, in dem sie liegen, während bewegliches Vermögen grundsätzlich im letzten Wohnsitzkanton der verstorbenen Person besteuert wird. Bei Nachlässen mit Grundeigentum in mehreren Kantonen erfolgt ebenfalls eine anteilsmässige Steuerausscheidung zwischen den beteiligten Kantonen.
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Häufige Fragen
In der Regel reichen Sie die vollständige Steuererklärung im Wohnsitzkanton ein und melden die Liegenschaftsdaten zusätzlich formlos oder über ein spezielles Formular an den Liegenschaftskanton. Die genaue Vorgehensweise regeln die Kantone unterschiedlich – erkundigen Sie sich bei Ihrem Wohnsitz-Steueramt.
Immer im Kanton, in dem die verkaufte Liegenschaft liegt – unabhängig von Ihrem Wohnsitz. Berechnen Sie den Betrag im Rechner für den entsprechenden Kanton.
Der Wohnsitzkanton bezieht das auswärtige Grundeigentum in die Berechnung des anwendbaren Steuersatzes ein, auch wenn er es nicht direkt besteuert. Dadurch kann sich Ihr Steuersatz auf das übrige, im Wohnsitzkanton steuerbare Einkommen erhöhen.
Das internationale Verhältnis wird durch Doppelbesteuerungsabkommen geregelt, nicht durch die innerschweizerische Steuerausscheidung. Bei Liegenschaften im Ausland oder ausländischem Wohnsitz gelten andere Regeln – lassen Sie sich in diesem Fall individuell beraten.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.