Immobilie an die eigene AG oder GmbH verkaufen
Kurz erklärt
Der Verkauf einer privaten Liegenschaft an die eigene AG oder GmbH gilt steuerlich als normaler Verkauf und löst Grundstückgewinnsteuer aus – auch wenn Sie wirtschaftlich beteiligt bleiben. Massgebend ist der Verkehrswert: Ein zu tiefer oder zu hoher Preis kann als verdeckte Gewinnausschüttung oder verdeckte Kapitaleinlage aufgerechnet werden.
Zwei Steuersubjekte, ein echter Verkauf
Sie und Ihre AG oder GmbH sind steuerlich getrennte Subjekte. Übertragen Sie eine Liegenschaft aus dem Privatvermögen an Ihre Gesellschaft, ist das ein entgeltlicher Eigentumsübergang – die Grundstückgewinnsteuer wird fällig, obwohl Sie wirtschaftlich beteiligt bleiben.
Ein Steueraufschub greift nicht: Weder Ersatzbeschaffung noch Erbgang oder Schenkung liegen vor. Prüfen können Sie das mit dem Steueraufschub-Prüfer; den Betrag schätzt der Rechner.
Der Verkehrswert ist zwingend
Zwischen nahestehenden Parteien gilt der Drittvergleich: Der Preis muss dem entsprechen, was unter unabhängigen Dritten vereinbart würde. Abweichungen werden aufgerechnet.
| Konstellation | Steuerliche Folge |
|---|---|
| Preis = Verkehrswert | normaler Verkauf, Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn |
| Preis deutlich über Verkehrswert | Differenz kann als verdeckte Gewinnausschüttung gelten – Einkommenssteuer beim Aktionär, keine Aufwandanerkennung bei der Gesellschaft |
| Preis deutlich unter Verkehrswert | Differenz kann als verdeckte Kapitaleinlage gelten; die Gesellschaft übernimmt tiefere Anlagekosten |
Lassen Sie den Verkehrswert vor der Beurkundung durch eine neutrale Schätzung belegen. Das ist der wirksamste Schutz gegen spätere Aufrechnungen.
Was zusätzlich anfällt
- Handänderungssteuer: fällt in vielen Kantonen an – auch bei Übertragungen an die eigene Gesellschaft. Details unter Handänderungssteuer
- Notariat und Grundbuch: öffentliche Beurkundung ist zwingend
- Hypothek: die Bank muss der Übernahme zustimmen – siehe Hypothek auflösen
- Künftige Verkäufe: Die Liegenschaft liegt danach im Geschäftsvermögen. Beim späteren Verkauf gelten andere Regeln – siehe Geschäftsliegenschaft verkaufen
- Ausschüttung: Später aus der Gesellschaft entnommene Gewinne unterliegen der Dividendenbesteuerung
Typische Fehlannahmen
- „Es bleibt ja alles meins" – steuerlich sind Sie und die Gesellschaft getrennt
- Ein tiefer Preis spart Steuern – er erzeugt Aufrechnungsrisiko und tiefere Anlagekosten in der Gesellschaft
- Handänderungssteuer nicht eingerechnet
- Doppelbelastung übersehen: Gewinn in der Gesellschaft plus spätere Dividendenbesteuerung
- Vorgehen ohne Treuhandberatung – bei dieser Konstellation praktisch immer nötig
Die Zuordnung Privat- oder Geschäftsvermögen erklärt dieser Ratgeber.
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Häufige Fragen
Ja. Sie und Ihre Gesellschaft sind getrennte Steuersubjekte, der Verkauf ist ein entgeltlicher Eigentumsübergang. Ein Steueraufschub greift nicht.
Zum Verkehrswert. Zwischen nahestehenden Parteien gilt der Drittvergleich; deutliche Abweichungen können als verdeckte Gewinnausschüttung oder verdeckte Kapitaleinlage aufgerechnet werden.
In vielen Kantonen ja, auch bei Übertragungen an die eigene Gesellschaft. Einige Kantone erheben keine Handänderungssteuer – prüfen Sie Ihre Kantonsseite.
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Der Übertragung stehen sofortige Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer und eine mögliche spätere Doppelbelastung gegenüber. Lassen Sie die Konstellation vorab durchrechnen.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.