Zweite Hypothek: Warum sie zurückbezahlt werden muss
Kurz erklärt
Banken teilen eine Hypothek in der Regel in zwei Tranchen: Die erste Hypothek bis 65 % des Belehnungswerts muss nicht amortisiert werden, die zweite Hypothek (65 % bis 80 %) muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden. Diese Amortisation zählt bei der Tragbarkeitsrechnung als jährliche Kostenposition mit.
Warum es zwei Tranchen gibt
Banken begrenzen ihr Risiko, indem sie die Hypothek in zwei Teile splitten. Die erste Hypothek (bis 65 % des Belehnungswerts) gilt als sicherer besichert und muss nicht zwingend zurückbezahlt werden. Die zweite Hypothek (der Anteil zwischen 65 % und maximal 80 %) muss amortisiert werden.
Amortisation innerhalb von 15 Jahren
Die zweite Hypothek muss üblicherweise innerhalb von 15 Jahren oder bis zur ordentlichen Pensionierung vollständig zurückbezahlt werden, je nachdem, was früher eintritt. Das entspricht bei linearer Amortisation einem Fünfzehntel des Betrags pro Jahr.
Direkte oder indirekte Amortisation
Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek Schritt für Schritt reduziert, die Schuldzinsen sinken entsprechend. Bei der indirekten Amortisation fliesst der Betrag in eine Säule-3a-Police oder ein Konto, das erst am Ende die Hypothek reduziert – die Hypothekarschuld und damit der steuerlich abziehbare Schuldzins bleiben höher. Details im Ratgeber Hypothek und Steuern.
Warum das für die Tragbarkeit zählt
Die jährliche Amortisation der zweiten Hypothek zählt bei der Tragbarkeitsrechnung als zusätzliche Kostenposition neben dem kalkulatorischen Zins und den Nebenkosten – sie kann direkt mit dem Tragbarkeitsrechner geprüft werden.
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Häufige Fragen
Nicht zwingend, sie kann grundsätzlich bestehen bleiben, solange die Zinsen bezahlt werden.
Die Bank kann auf die vertraglich vereinbarte Amortisation bestehen – ein dauerhaftes Aussetzen ist ohne Anpassung des Vertrags nicht vorgesehen.
Ja, bei einer Neubewertung kann sich die Belehnung und damit die Aufteilung zwischen erster und zweiter Hypothek ändern.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.