Eigentümerpflichten: Was Vermieter sicherstellen müssen
Kurz erklärt
Vermieter müssen die Mietsache in einem für den vereinbarten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und während der Mietdauer erhalten (Art. 256 OR). Bei Mängeln, die den Gebrauch beeinträchtigen, können Mietende eine Mietzinsherabsetzung verlangen oder selbst Ersatzmassnahmen ergreifen. Wer die Unterhaltspflicht dauerhaft vernachlässigt, riskiert rechtliche und finanzielle Konsequenzen.
Die Sache in tauglichem Zustand erhalten
Nach Art. 256 OR muss der Vermieter die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem für den vertragsgemässen Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und während der gesamten Mietdauer in diesem Zustand erhalten. Das umfasst funktionierende Heizung, Sanitäranlagen, Fenster und die grundlegende Bausubstanz.
Was bei Mängeln passiert
- Mängelrüge: Mietende müssen einen Mangel dem Vermieter melden
- Nachfrist ansetzen: Vermieter erhält angemessene Zeit zur Behebung
- Mietzinsherabsetzung: möglich, solange der Mangel besteht (Art. 259d OR)
- Ersatzvornahme: bei Untätigkeit können Mietende selbst handeln und Kosten verrechnen (Art. 259b OR)
Kleiner Unterhalt liegt bei den Mietenden
Kleinere, laufende Reinigungs- und Unterhaltsarbeiten (sogenannter kleiner Unterhalt, Art. 259 OR) gehen zulasten der Mietenden – etwa das Ersetzen von Dichtungen oder Glühbirnen. Grössere Reparaturen und der bauliche Unterhalt bleiben Sache des Vermieters.
Unterhalt vorausschauend einplanen
Wer eine Renditeliegenschaft hält, sollte laufend Rückstellungen für den Unterhalt bilden – sowohl aus Vermieterpflicht als auch, weil werterhaltende Investitionen bei einem späteren Verkauf steuerlich relevant sein können. Details dazu im Ratgeber Renovation und Sanierung: steuerliche Abzüge.
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Häufige Fragen
Sie müssen innert angemessener, dem Mangel entsprechender Frist reagieren – bei dringenden Mängeln (z. B. Heizungsausfall im Winter) deutlich schneller als bei kosmetischen Mängeln.
Mietende können Mietzins herabsetzen, selbst handeln und Kosten verrechnen oder in gravierenden Fällen fristlos kündigen (Art. 259b OR).
Ja grundsätzlich, meist über die Gebäudeversicherung abgedeckt – die Wiederherstellung bleibt Vermieterpflicht.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.