Mietvertrag kündigen: Fristen und Form für Vermieter
Kurz erklärt
Vermieter müssen für die Kündigung eines Mietverhältnisses das amtliche Formular verwenden (Art. 266l OR), sonst ist die Kündigung nichtig. Bei Familienwohnungen braucht es zusätzlich die separate Zustellung an beide Ehepartner. Mieter können eine Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn sie als missbräuchlich gilt.
Amtliches Formular ist Pflicht
Kündigt der Vermieter, muss zwingend das amtliche Formular verwendet werden (Art. 266l Abs. 2 OR) – eine formlose Kündigung per Brief oder E-Mail ist ungültig. Das Formular muss die Möglichkeit zur Anfechtung und die Fristen dafür nennen.
- Bei Familienwohnungen: separates Formular an beide Ehe-/eingetragene Partner
- Zustellung eingeschrieben empfohlen (Beweiszweck)
- Kündigungstermin muss ein vertraglich vereinbarter oder ortsüblicher Termin sein
Ordentliche Kündigungsfristen
Ohne abweichende Vereinbarung gilt für Wohnräume eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf den ortsüblichen Termin (Art. 266c OR). Der Mietvertrag kann längere, nicht aber kürzere Fristen zulasten der Mietenden vorsehen.
Wann eine Kündigung angefochten werden kann
Mietende können eine Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten (Art. 271 f. OR) – etwa wenn sie ohne schützenswertes Interesse des Vermieters erfolgt, in einem laufenden Schlichtungsverfahren ausgesprochen wird, oder eine Rachekündigung nach einer berechtigten Mängelrüge darstellt.
Kündigung wegen Eigenbedarf
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist grundsätzlich zulässig, muss aber ein echtes, aktuelles Bedürfnis des Vermieters oder naher Angehöriger belegen – eine rein vorsorgliche Kündigung reicht nicht.
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Häufige Fragen
Nein, für Kündigungen durch den Vermieter ist das amtliche Formular zwingend vorgeschrieben.
Die Kündigung wirkt dann erst auf den nächstmöglichen Termin, meist drei Monate später.
Nein, die ordentliche Kündigungsfrist bleibt massgebend, ausser es liegt ein ausserordentlicher Kündigungsgrund vor.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.