Nebenkostenabrechnung: Was Sie als Vermieter abrechnen dürfen
Kurz erklärt
Nebenkosten dürfen nur überwälzt werden, wenn dies vertraglich vereinbart ist (Art. 257a OR) und es sich um tatsächliche, ausgewiesene Kosten für Leistungen im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Sache handelt – etwa Heizung, Wasser oder Hauswartung. Verwaltungskosten und der allgemeine Unterhalt gehören grundsätzlich nicht dazu, sondern sind im Nettomietzins enthalten.
Was Nebenkosten überhaupt sind
Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder Dritter, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen – etwa Heizung, Warmwasser, Hauswartung oder gemeinschaftliche Anlagen. Sie dürfen nur separat verrechnet werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist (Art. 257a OR). Fehlt eine solche Vereinbarung, gelten sie als im Nettomietzins enthalten.
Typische überwälzbare Kostenpositionen
- Heizung, Warmwasser, allgemeiner Stromverbrauch
- Hauswartung und Reinigung gemeinschaftlicher Bereiche
- Wasser- und Abwassergebühren
- Kehrichtgebühren, Gartenunterhalt
- Serviceabonnemente für gemeinschaftliche Anlagen (z. B. Lift)
Was nicht in die Nebenkosten gehört
Verwaltungskosten, Versicherungsprämien für das Gebäude und der werterhaltende Unterhalt (Reparaturen, Renovationen) sind grundsätzlich Sache des Vermieters und im Nettomietzins abgegolten – sie dürfen nicht zusätzlich als Nebenkosten verrechnet werden, ausser explizit anders vereinbart und branchenüblich.
Wie die Abrechnung aussehen muss
Die Abrechnung muss nachvollziehbar und belegbar sein – Mietende haben das Recht, die Belege einzusehen (Art. 8 VMWG). Übliche Verteilschlüssel sind nach Wohnfläche, Anzahl Zimmer oder Verbrauch (z. B. bei Heizkostenverteilern). Eine Pauschale ohne Abrechnungspflicht ist ebenfalls zulässig, wenn dies vertraglich vereinbart ist.
Frage zu Ihrer Situation?
Schildern Sie uns Ihren Fall – wir ordnen ihn kostenlos und unverbindlich ein.
Häufige Fragen
Nur mit Zustimmung der Mietenden oder über eine formelle Mietvertragsänderung mit amtlichem Formular, nicht einseitig während der laufenden Mietdauer.
Mietende können die Abrechnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn sie nicht nachvollziehbar oder nicht belegt ist.
In der Regel nicht, ausser es handelt sich um eine spezifische, vertraglich vereinbarte Dienstleistung, die klar vom allgemeinen Verwaltungsaufwand abgegrenzt ist.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.