Haus oder Wohnung mit Mietern verkaufen
Kurz erklärt
Bestehende Mietverträge gehen beim Verkauf auf die Käuferschaft über: Kauf bricht nicht Miete (Art. 261 OR). Die neue Eigentümerschaft kann nur bei dringendem Eigenbedarf ausserordentlich kündigen – die Mieterschaft kann eine Erstreckung verlangen. Für Sie als Verkäuferin ändert das an der Grundstückgewinnsteuer nichts.
Kauf bricht nicht Miete
Verkaufen Sie eine vermietete Liegenschaft, treten die Käufer automatisch in die bestehenden Mietverhältnisse ein (Art. 261 OR). Die Verträge laufen unverändert weiter: gleiche Mietzinse, gleiche Kündigungsfristen, gleiche Rechte. Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund.
Sie müssen die Mieterschaft nicht um Erlaubnis fragen, aber Sie sollten sie frühzeitig und korrekt informieren. Besichtigungen brauchen Ankündigung und Rücksichtnahme – ein Zutrittsrecht besteht nur in zumutbarem Rahmen.
Ausserordentliche Kündigung bei Eigenbedarf
Die Käuferschaft kann das Mietverhältnis unter engen Voraussetzungen vorzeitig kündigen: bei dringendem Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte, unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und auf den nächsten gesetzlichen Termin.
| Situation | Was gilt |
|---|---|
| Verkauf allein | kein Kündigungsgrund, Vertrag läuft weiter |
| Dringender Eigenbedarf der Käuferschaft | ausserordentliche Kündigung möglich, gesetzliche Fristen |
| Mieterschaft widerspricht | Anfechtung und Erstreckung möglich – Verfahren dauert oft Monate |
| Befristeter Vertrag | läuft bis zum vereinbarten Ende weiter |
Die frühere Eigentümerschaft haftet unter Umständen für Schaden, wenn die Kündigung wegen ihres Verkaufs erfolgt – ein Punkt, den der Kaufvertrag regeln sollte.
Was Sie beim Verkauf vorbereiten sollten
- Alle Mietverträge, Nachträge, Indexierungen und Staffelungen zusammenstellen
- Mietzinsdepots korrekt und dokumentiert übertragen
- Laufende Mängelmeldungen und hängige Verfahren offenlegen
- Nebenkostenabrechnungen per Stichtag sauber abgrenzen
- Besichtigungen mit angemessener Vorankündigung koordinieren
- Mieterschaft nach der Beurkundung über den Eigentümerwechsel informieren
Verschwiegene Mängel oder hängige Streitigkeiten führen regelmässig zu Gewährleistungsansprüchen der Käuferschaft.
Steuerlich ändert die Vermietung wenig – mit einer Ausnahme
Die Grundstückgewinnsteuer wird gleich berechnet wie bei einem selbstbewohnten Objekt: Erlös minus Anlagekosten. Der Unterschied liegt beim Steueraufschub: Eine Ersatzbeschaffung setzt dauernd selbstbewohntes Wohneigentum voraus und ist bei vermieteten Objekten in der Regel ausgeschlossen.
Achten Sie zudem darauf, dass werterhaltender Unterhalt, den Sie bereits bei der Einkommenssteuer abgezogen haben, nicht nochmals als wertvermehrend geltend gemacht wird – siehe Wertvermehrend vs. werterhaltend.
Geht es um ein Mehrfamilienhaus oder ein Investorenobjekt, finden Sie Bewertung, Mietzinsliste und Gewerbsmässigkeit unter Renditeliegenschaft verkaufen.
Frage zu Ihrer Situation?
Schildern Sie uns Ihren Fall – wir ordnen ihn kostenlos und unverbindlich ein.
Häufige Fragen
Ja, jederzeit. Die Mietverträge gehen auf die Käuferschaft über – Kauf bricht nicht Miete (Art. 261 OR). Die Zustimmung der Mieterschaft ist nicht nötig.
Nur unter engen Voraussetzungen, insbesondere bei dringendem Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige, und nur unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen. Die Mieterschaft kann anfechten und eine Erstreckung verlangen.
Eine Zustimmung brauchen Sie nicht, eine frühzeitige und korrekte Information ist aber sinnvoll. Besichtigungen sind rechtzeitig anzukündigen und müssen zumutbar bleiben.
In der Regel nicht. Der Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung setzt dauernd selbstbewohntes Wohneigentum voraus.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.