Festhypothek oder SARON-Hypothek: Der Vergleich
Kurz erklärt
Die Festhypothek legt den Zinssatz für die gesamte Laufzeit (meist 2–10 Jahre) fest – maximale Planungssicherheit, aber kein Vorteil bei sinkenden Zinsen. Die SARON-Hypothek orientiert sich am Swiss Average Rate Overnight und passt sich laufend an den Geldmarkt an – potenziell günstiger, aber mit Zinsrisiko. Für die Steuererklärung zählt in beiden Fällen der tatsächlich bezahlte Zins als Abzug – die Wahl des Modells selbst hat keinen direkten steuerlichen Vor- oder Nachteil.
Die Festhypothek
Bei der Festhypothek wird der Zinssatz für eine vereinbarte Laufzeit – üblicherweise zwischen 2 und 10 Jahren – fix vereinbart. Die monatliche Belastung bleibt während dieser Zeit unverändert, unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Markt entwickeln.
- Vorteil: volle Planungssicherheit, Budget bleibt über die Laufzeit konstant
- Nachteil: kein Vorteil bei sinkenden Zinsen; ein vorzeitiger Ausstieg kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen
Zur Kostenfrage beim vorzeitigen Ausstieg: Hypothek auflösen beim Verkauf.
Die SARON-Hypothek
Die SARON-Hypothek orientiert sich am Swiss Average Rate Overnight (SARON), dem Referenzzinssatz für kurzfristige Franken-Geldmarktgeschäfte, der den früheren LIBOR abgelöst hat. Der Zinssatz setzt sich aus dem laufenden SARON-Durchschnitt plus einer Marge der Bank zusammen und wird meist vierteljährlich neu berechnet.
- Vorteil: folgt direkt der Geldmarktentwicklung, historisch oft günstiger als eine Festhypothek über dieselbe Zeitspanne
- Nachteil: Zinsschwankungen wirken sich unmittelbar auf die Kosten aus – erfordert finanziellen Puffer
Was für Ihre Situation spricht
| Kriterium | Festhypothek | SARON-Hypothek |
|---|---|---|
| Planungssicherheit | Hoch | Gering bis mittel |
| Reagiert auf sinkende Zinsen | Nein | Ja |
| Reagiert auf steigende Zinsen | Nein (Schutz) | Ja (Risiko) |
| Geeignet bei knapper Tragbarkeit | Eher ja | Nur mit Puffer |
Viele Eigentümer:innen kombinieren beide Modelle (Tranchen-Hypothek), um Zinsrisiko und Planungssicherheit auszubalancieren.
Was für die Steuererklärung zählt
Unabhängig vom gewählten Modell ist für die Steuererklärung derselbe Grundsatz massgebend: Abziehbar ist der tatsächlich im jeweiligen Jahr bezahlte Hypothekarzins. Bei der SARON-Hypothek schwankt dieser Betrag von Jahr zu Jahr stärker als bei der Festhypothek – das kann die Steuerplanung etwas unberechenbarer machen, ändert aber nichts an der grundsätzlichen Abziehbarkeit.
Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfällt in der Regel auch der Schuldzinsabzug – unabhängig vom Hypothekarmodell. Details: Eigenmietwert: Berechnung & Systemwechsel 2029.
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Häufige Fragen
SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist der massgebliche Schweizer Referenzzinssatz für besicherte kurzfristige Franken-Geldmarktgeschäfte. Er hat seit 2022 den früheren LIBOR-Zinssatz vollständig abgelöst.
Historisch war sie über längere Zeiträume oft günstiger, es gibt aber keine Garantie – bei steigenden Zinsen kann sie zeitweise teurer werden als eine zuvor abgeschlossene Festhypothek. Die Wahl hängt von Ihrer Risikofähigkeit und -bereitschaft ab.
Meist erst zum Ende der vereinbarten Laufzeit bzw. Zinsperiode ohne Zusatzkosten. Ein vorzeitiger Wechsel bei einer laufenden Festhypothek kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.
Nein. Die Grundstückgewinnsteuer bemisst sich am Verkaufserlös abzüglich Anlagekosten – unabhängig davon, wie die Immobilie finanziert war oder welches Hypothekarmodell genutzt wurde.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.