Maklerkosten beim Immobilienverkauf: Was Sie wissen sollten
Kurz erklärt
Die Maklerprovision ist in der Schweiz nicht gesetzlich geregelt und damit frei verhandelbar. Üblich ist ein Erfolgshonorar als prozentualer Anteil am Verkaufspreis, bei hochpreisigen Objekten meist ein tieferer Satz. Eine belegte, marktübliche Provision mindert die Grundstückgewinnsteuer.
Wie die Maklerprovision berechnet wird
In der Schweiz gibt es keinen gesetzlich festgelegten Provisionssatz. Üblich ist ein Erfolgshonorar: Die Provision wird als prozentualer Anteil des tatsächlich erzielten Verkaufspreises geschuldet und erst bei erfolgreichem Abschluss fällig. Bei hochpreisigen Objekten ist der Prozentsatz in der Regel tiefer als bei kleineren.
| Modell | Funktionsweise | Worauf achten |
|---|---|---|
| Erfolgshonorar | Prozentsatz des Verkaufspreises, fällig bei Abschluss | Ist die Mehrwertsteuer inbegriffen? Ab welchem Preis? |
| Pauschalhonorar | Fixbetrag unabhängig vom Preis | Wird er auch ohne Verkauf geschuldet? |
| Kombination | Grundpauschale plus reduzierter Prozentsatz | Deckt die Pauschale nur Kosten oder auch Leistung? |
Vergleichen Sie nie nur den Satz, sondern immer Satz und Leistungsumfang gemeinsam – eine tiefere Provision mit schwacher Vermarktung kann am Ende teurer sein als eine höhere mit besserem Verkaufspreis.
Was eine Vermarktung umfassen sollte
- Marktwertschätzung mit nachvollziehbarer Begründung
- Professionelle Fotos, Grundrisse und Verkaufsdokumentation
- Inserate auf den relevanten Portalen und im eigenen Netzwerk
- Organisation und Durchführung der Besichtigungen
- Vorqualifikation der Interessenten (Finanzierungsnachweis)
- Verhandlungsführung und Begleitung bis zur Beurkundung
- Koordination mit Notariat, Bank und Behörden
Lassen Sie sich diese Punkte im Auftrag schriftlich zusichern. Wer welche Kosten trägt, wenn kein Verkauf zustande kommt, sollte ebenfalls geregelt sein.
Den richtigen Makler finden und vergleichen
Ein guter Makler bringt oft einen höheren Verkaufspreis, als seine Provision kostet – ein schwacher kostet Sie beides. Woran Sie einen seriösen Immobilienmakler erkennen und wie Sie mehrere Anbieter fair vergleichen:
- Lokale Marktkenntnis: nachweisbare Verkäufe in Ihrer Region und Objektart
- Nachvollziehbare Bewertung: begründeter Preis statt Wunschzahl, um das Mandat zu gewinnen
- Klarer Leistungsumfang: Fotos, Dokumentation, Portale, Besichtigungen, Verhandlung – schriftlich
- Transparente Konditionen: Provision inkl. MWST, Laufzeit, Regelung bei Eigenfund
- Referenzen und Erreichbarkeit: echte Kundenstimmen, schnelle Rückmeldung
Vergleichen Sie am besten zwei bis drei Makler nach denselben Kriterien – Bewertung, Leistungen, Konditionen – statt sich für den mit der höchsten Preisschätzung oder der tiefsten Provision zu entscheiden. Entscheidend ist das Verhältnis aus erzielbarem Preis und Gesamtkosten, nicht der Prozentsatz allein.
Exklusiv- oder Allgemeinauftrag?
Beim Alleinauftrag (exklusiv) arbeitet ein Makler für eine vereinbarte Dauer allein am Mandat. Das erhöht meist sein Engagement, bindet Sie aber für die Laufzeit. Beim Allgemeinauftrag können mehrere Makler parallel vermitteln; die Provision erhält, wer den Käufer bringt. Das kann zu unkoordinierter Vermarktung führen.
Prüfen Sie im Vertrag: Laufzeit und Kündigungsfrist, genaue Provisionshöhe inklusive MWST, Leistungsumfang, Regelung bei Eigenfund eines Käufers und ob Kosten auch ohne Abschluss anfallen.
Maklerprovision und Grundstückgewinnsteuer
Eine übliche, effektiv bezahlte und belegte Maklerprovision zählt zu den anrechenbaren Verkaufskosten und mindert den steuerbaren Gewinn. Damit senkt sie die Grundstückgewinnsteuer – bewahren Sie deshalb Maklervertrag und Provisionsabrechnung auf.
Nicht anerkannt werden in der Regel überhöhte Provisionen ohne Marktbezug oder Zahlungen an nahestehende Personen ohne echte Vermittlungsleistung. Was sonst noch abziehbar ist, zeigt Anlagekosten & Abzüge; den Effekt auf Ihren Nettoerlös berechnet der Verkaufskosten-Rechner.
Makler oder Privatverkauf?
| Kriterium | Mit Makler | Privatverkauf |
|---|---|---|
| Kosten | Provision, steuerlich abziehbar | keine Provision, aber Eigenaufwand |
| Zeitaufwand | gering | hoch (Besichtigungen, Anfragen) |
| Preisfindung | Markterfahrung vorhanden | Risiko von zu hoch oder zu tief |
| Reichweite | Portale und Netzwerk | eingeschränkt |
| Verhandlung | professionell, neutral | emotional belastender |
Ein Privatverkauf lohnt sich vor allem bei gefragten Objekten, klarer Preisvorstellung und genügend Zeit. Die vollständige Anleitung dazu: Haus verkaufen ohne Makler. Den ganzen Ablauf beschreibt Immobilie verkaufen in der Schweiz.
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Häufige Fragen
Sie ist nicht gesetzlich geregelt und damit verhandelbar. Üblich ist ein Erfolgshonorar als prozentualer Anteil am Verkaufspreis, bei hochpreisigen Objekten meist ein tieferer Satz. Vergleichen Sie Satz und Leistungsumfang gemeinsam.
Bei einem Erfolgshonorar in der Regel erst bei erfolgreichem Abschluss, üblicherweise nach der Beurkundung. Ob bei Nichtverkauf Kosten anfallen, muss der Vertrag klar regeln.
Ja, eine übliche, effektiv bezahlte und belegte Provision zählt zu den Verkaufskosten und mindert den steuerbaren Grundstückgewinn. Überhöhte Provisionen ohne Marktbezug werden nicht anerkannt.
Beim Alleinauftrag arbeitet ein Makler exklusiv für eine vereinbarte Dauer, was das Engagement meist erhöht. Beim Allgemeinauftrag können mehrere Makler parallel vermitteln; die Provision erhält, wer den Käufer bringt.
Ja, sofern der Makler mehrwertsteuerpflichtig ist (Umsatz über CHF 100'000 pro Jahr), wird die Provision mit der Mehrwertsteuer belastet. Achten Sie darauf, ob ein genanntes Honorar als Brutto- oder Nettobetrag verstanden wird.
Mit der Rechnung des Maklers und dem Zahlungsbeleg (Kontoauszug). Beides sollten Sie zusammen mit dem Maklervertrag für die Grundstückgewinnsteuer-Veranlagung aufbewahren.
Achten Sie auf nachweisbare lokale Verkäufe, eine begründete statt geschönte Bewertung, einen schriftlich zugesicherten Leistungsumfang und transparente Konditionen. Vergleichen Sie zwei bis drei Anbieter nach denselben Kriterien.
An einer nachvollziehbaren Preiseinschätzung, klaren Vertragsbedingungen inklusive Provision und Laufzeit, echten Referenzen und rascher Erreichbarkeit. Vorsicht bei überhöhten Preisversprechen, die nur dem Mandatsgewinn dienen.
Häufig ja: Ein erfahrener Makler erzielt oft einen höheren Verkaufspreis und nimmt Ihnen den gesamten Aufwand ab – die Provision ist zudem steuerlich abziehbar. Bei sehr gefragten Objekten, klarer Preisvorstellung und viel Zeit kann sich ein Privatverkauf lohnen.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.