Haus verkaufen ohne Makler: Anleitung für den Privatverkauf
Kurz erklärt
Ein Privatverkauf spart die Maklerprovision, verlangt aber Marktkenntnis und Zeit. Sie übernehmen Bewertung, Verkaufsdokumentation, Inserate, Besichtigungen und Verhandlung selbst. Die öffentliche Beurkundung beim Notariat und die Grundstückgewinnsteuer bleiben in jedem Fall gleich.
Wann sich ein Privatverkauf eignet
Der Privatverkauf funktioniert am besten, wenn drei Dinge zusammenkommen: eine gefragte Lage, eine realistische Preisvorstellung und genügend Zeit. In angespannten Märkten finden gute Objekte auch privat schnell Käufer. Bei erklärungsbedürftigen Liegenschaften, Sanierungsobjekten oder schwacher Nachfrage ist professionelle Vermarktung meist die bessere Wahl.
Rechnen Sie ehrlich: Ein Privatverkauf kostet je nach Objekt schnell 40 bis 80 Stunden für Dokumentation, Anfragen, Besichtigungen und Verhandlung.
Was kostet ein Hausverkauf ohne Makler?
Auch ohne Makler ist ein Hausverkauf nicht gratis. Die Maklerprovision (in der Schweiz meist 2–3 % des Verkaufspreises) entfällt zwar – die übrigen Kosten bleiben aber bestehen und einige übernehmen Sie neu selbst:
| Kostenpunkt | Wer & wie viel |
|---|---|
| Öffentliche Beurkundung (Notariat) | Bleibt zwingend – je nach Kanton fix oder in Promille des Kaufpreises |
| Grundbuchgebühren | Bleiben – kantonal geregelt |
| Grundstückgewinnsteuer | Bleibt unverändert – trifft die verkaufende Person |
| Neutrale Bewertung / Schätzung | Optional, aber empfohlen – einige Hundert bis rund CHF 1'000 |
| Inserate, Fotos, Grundriss, Verkaufsdokumentation | Neu bei Ihnen – wenige Hundert Franken plus Zeit |
| Ihre eigene Zeit | 40–80 Stunden, je nach Objekt |
Was unter dem Strich wirklich übrig bleibt – Verkaufspreis minus Steuer, Restschuld und Kosten – rechnen Sie im Verkaufskosten-Rechner durch. Wie sich eine Provision auf die Steuer auswirkt, steht weiter unten unter «Steuern».
Den Preis richtig ansetzen
Der häufigste und teuerste Fehler im Privatverkauf ist ein zu hoher Startpreis. Objekte, die monatelang inseriert bleiben, gelten am Markt schnell als Ladenhüter und werden am Ende unter Wert verkauft. Umgekehrt verschenkt ein zu tiefer Preis direkt Geld.
- Vergleichbare Objekte in der Region über mehrere Monate beobachten
- Auf tatsächliche Abschlüsse achten, nicht nur auf Angebotspreise
- Zustand, Baujahr, Sanierungsstand und Lage nüchtern bewerten
- Bei Unsicherheit eine kostenpflichtige, neutrale Schätzung einholen
Kalkulieren Sie parallel die Steuerseite: Was nach Abzug der Grundstückgewinnsteuer bleibt, zeigt der Verkaufskosten-Rechner.
Unterlagen und Verkaufsdokumentation
Käufer und deren Banken verlangen dieselben Unterlagen wie bei einem Maklerverkauf. Wer sie vollständig bereithält, wirkt professionell und beschleunigt die Finanzierungszusage erheblich.
- Aktueller Grundbuchauszug und Katasterplan
- Baupläne, Baubeschrieb, Baubewilligungen
- Gebäudeversicherungsausweis und Versicherungswert
- Nachweise über Sanierungen und Investitionen der letzten Jahre
- Bei Stockwerkeigentum: Reglement, Protokolle, Erneuerungsfonds
- Energieausweis, sofern im Kanton verlangt
Die steuerlich relevanten Belege listet Checkliste: Unterlagen – sammeln Sie beides in einem Zug.
Inserat, Anfragen und Besichtigungen
Ein gutes Inserat lebt von Bildern. Fotografieren Sie bei Tageslicht, aufgeräumt und mit Weitwinkel; ein Grundriss erhöht die Anfragequalität deutlich. Beschreiben Sie das Objekt ehrlich – verschwiegene Mängel führen später zu Streit.
- Erreichbarkeit sicherstellen: Anfragen innert 24 Stunden beantworten
- Interessenten vorqualifizieren: Finanzierungsnachweis früh verlangen
- Besichtigungen einzeln statt als Massenanlass durchführen
- Fragen zu Nebenkosten, Sanierungen und Nachbarschaft vorbereiten
Rechnen Sie mit vielen unverbindlichen Anfragen. Die Vorqualifikation ist der Punkt, an dem Privatverkäufer am meisten Zeit verlieren – und an dem ein Makler den grössten Teil seiner Arbeit leistet.
Rechtliche Fallstricke
| Thema | Worauf achten |
|---|---|
| Beurkundung | Der Kaufvertrag muss zwingend öffentlich beurkundet werden – ein privater Vertrag ist ungültig |
| Gewährleistung | Mängel offenlegen; ein Wegbedingen der Gewährleistung schützt nicht bei arglistigem Verschweigen |
| Reservation | Reservationszahlungen nur mit klarer schriftlicher Regelung entgegennehmen |
| Zahlungssicherheit | Abwicklung über das Notariat, nicht über private Vorauszahlungen |
| Bewilligungen | Bei Verkauf an Personen im Ausland gelten besondere Regeln |
Das Notariat prüft den Vertrag, berät aber beide Seiten neutral – es ersetzt keine Interessenvertretung. Lassen Sie den Entwurf bei komplexen Konstellationen rechtlich prüfen.
Die grössten Risiken im Privatverkauf
Ein Privatverkauf spart Provision, birgt aber Risiken, die schnell mehr kosten als ein Makler. Die häufigsten:
- Falscher Preis: Zu hoch = Ladenhüter, zu tief = verschenktes Geld. Der grösste Hebel auf den Erlös.
- Unqualifizierte Interessenten: Ohne Vorprüfung der Finanzierung platzen Abschlüsse spät – nach Wochen Aufwand.
- Gewährleistung: Verschwiegene Mängel können auch nach Jahren zu Nachforderungen führen; ein Ausschluss schützt nicht bei arglistigem Verschweigen.
- Reservation & Zahlung: Private Vorauszahlungen ohne saubere Regelung sind ein klassischer Streitpunkt – Abwicklung immer über das Notariat.
- Emotionale Verhandlung: Beim eigenen Haus fehlt oft die Distanz, um hart und sachlich zu verhandeln.
Faustregel: Je erklärungsbedürftiger das Objekt und je schwächer die Nachfrage, desto eher rechnet sich professionelle Vermarktung trotz Provision.
Steuerlich ändert sich nichts – ausser einem Abzug
Die Grundstückgewinnsteuer fällt unabhängig davon an, ob Sie privat oder über einen Makler verkaufen. Ein Unterschied bleibt: Ohne Makler entfällt die Provision als abziehbare Verkaufskost – der steuerbare Gewinn ist also etwas höher.
Konkret heisst das: Von der gesparten Provision bleibt netto etwas weniger übrig, als der Prozentsatz vermuten lässt, weil die Provision die Steuer gesenkt hätte. Rechnen Sie beide Varianten im Verkaufskosten-Rechner durch, indem Sie die Provision einmal mit 0 und einmal mit Ihrem Satz eingeben.
Welche Kosten sonst abziehbar sind, zeigt Anlagekosten & Abzüge. Den gesamten Ablauf beschreibt Immobilie verkaufen in der Schweiz.
Selbst verkaufen – oder doch mit Makler?
Sie überlegen, ob Sie den Verkauf selbst übernehmen oder einen Makler beauftragen? Vergleichen Sie unverbindlich geprüfte Makler nach Region, Leistungen und Konditionen – und entscheiden Sie danach.
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Häufige Fragen
Ja. Der Verkauf ohne Makler ist zulässig. Zwingend ist nur die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags beim Notariat und der Eintrag im Grundbuch.
Sie sparen die Provision, tragen aber den gesamten Aufwand selbst. Netto fällt die Ersparnis etwas kleiner aus als der Prozentsatz, weil die Provision als Verkaufskost die Grundstückgewinnsteuer gesenkt hätte.
Grundbuchauszug, Pläne und Baubeschrieb, Gebäudeversicherungsausweis, Nachweise über Sanierungen und bei Stockwerkeigentum Reglement und Protokolle – dazu alle Belege für die Steuererklärung.
Ein zu hoch angesetzter Startpreis. Objekte, die lange inseriert bleiben, verlieren an Attraktivität und werden am Ende oft unter Wert verkauft.
Die Maklerprovision (meist 2–3 %) entfällt. Bestehen bleiben die öffentliche Beurkundung beim Notariat, die Grundbuchgebühren und die Grundstückgewinnsteuer. Dazu kommen optional eine Bewertung sowie Kosten für Inserate und Fotos – plus 40 bis 80 Stunden Eigenaufwand.
Die grössten Risiken sind ein falsch angesetzter Preis, unqualifizierte Interessenten ohne Finanzierungsnachweis, Gewährleistungsansprüche bei verschwiegenen Mängeln sowie unsichere Reservations- und Zahlungsabwicklung. Je erklärungsbedürftiger das Objekt, desto grösser das Risiko.
Bei erklärungsbedürftigen Objekten, Sanierungsfällen, schwacher Nachfrage oder wenig Zeit. Ein Makler bringt Marktkenntnis, Reichweite und Verhandlungsdistanz – was den höheren Erlös oft grösser macht als die gesparte Provision. Ein unverbindlicher Maklervergleich hilft bei der Entscheidung.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.