Miteigentum oder Gesamteigentum: Was ist der Unterschied?
Kurz erklärt
Beim Miteigentum hält jede Person einen bestimmten, frei verfügbaren Anteil an der Liegenschaft (z. B. je 50 %), den sie grundsätzlich unabhängig verkaufen, verschenken oder vererben kann. Beim Gesamteigentum – etwa in einer Erbengemeinschaft oder bei Ehegatten mit Gütergemeinschaft – gibt es keine festen Anteile; alle Beteiligten können nur gemeinsam über die ganze Liegenschaft verfügen. Die Wahl der Eigentumsform hat direkte Folgen für Verkauf, Belastung und Nachlassplanung.
Zwei Formen des gemeinschaftlichen Eigentums
| Miteigentum | Gesamteigentum | |
|---|---|---|
| Anteile | Feste, bestimmte Quoten (z. B. 1/2, 1/3) | Keine festen Anteile |
| Verfügung über eigenen Anteil | Grundsätzlich frei möglich | Nicht möglich – nur gemeinsam |
| Verkauf der ganzen Liegenschaft | Braucht Zustimmung aller (bei einfachem Miteigentum meist Mehrheit, oft vertraglich geregelt) | Braucht Zustimmung aller |
| Typische Beispiele | Konkubinatspaare, Investorengruppen, Stockwerkeigentum | Erbengemeinschaft, Ehegatten mit Gütergemeinschaft, einfache Gesellschaft |
Miteigentum: klare, eigene Anteile
Beim Miteigentum gehört die Liegenschaft mehreren Personen zu bestimmten, im Grundbuch eingetragenen Quoten. Jede Person kann über ihren eigenen Anteil grundsätzlich frei verfügen – verkaufen, verpfänden oder vererben, ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer:innen einholen zu müssen (vorbehältlich allfälliger vertraglicher Vorkaufsrechte).
Die häufigste Sonderform ist das Stockwerkeigentum: eine qualifizierte Form des Miteigentums, bei der zusätzlich ein Sonderrecht an bestimmten Räumen (der eigenen Wohnung) besteht. Mehr dazu: Wohnung verkaufen: Stockwerkeigentum.
Gesamteigentum: nur gemeinsam handlungsfähig
Beim Gesamteigentum gibt es keine festen Anteile – alle Beteiligten sind gemeinsam Eigentümer der ganzen Liegenschaft. Über die Liegenschaft (Verkauf, Vermietung, Belastung) kann nur gemeinsam verfügt werden; ein einzelnes Mitglied kann seinen 'Anteil' nicht separat veräussern.
- Erbengemeinschaft: entsteht automatisch beim Tod einer Person mit mehreren Erben (Art. 602 ZGB) – siehe Geerbtes Haus verkaufen
- Ehegatten mit Gütergemeinschaft: selten gewählter Güterstand, bei dem das gesamte Vermögen beiden Ehegatten gemeinsam gehört
- Einfache Gesellschaft: wenn mehrere Personen gemeinsam eine Liegenschaft zu einem gemeinsamen Zweck erwerben, ohne dies als Miteigentum auszugestalten
Was das für Verkauf und Steuern bedeutet
- Beim Miteigentum kann jede Person ihren Anteil einzeln verkaufen – der dabei erzielte Gewinn wird individuell besteuert, nur auf den verkauften Anteil bezogen
- Beim Gesamteigentum ist meist ein Verkauf der ganzen Liegenschaft nötig; der Gewinn wird anschliessend entsprechend der Erb- oder Beteiligungsquote unter den Mitgliedern verteilt und bei jeder Person einzeln versteuert
- Für Konkubinatspaare, die gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist Miteigentum mit klaren, im Grundbuch eingetragenen Quoten in der Regel die planbarere Lösung als eine ungeregelte einfache Gesellschaft
Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils oder einer Liegenschaft im Gesamteigentum gelten dieselben kantonalen Grundstückgewinnsteuer-Regeln. Berechnen Sie Ihren Anteil im Grundstückgewinnsteuer-Rechner.
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Häufige Fragen
Grundsätzlich ja, sofern kein vertragliches Vorkaufsrecht oder eine andere Beschränkung im Grundbuch eingetragen ist. Beim Gesamteigentum ist das dagegen nicht möglich – dort braucht jede Verfügung die Zustimmung aller Beteiligten.
In der Regel Miteigentum mit klar festgelegten, im Grundbuch eingetragenen Quoten – das schafft Klarheit über die jeweiligen Anteile und erleichtert eine spätere Trennung oder Erbregelung erheblich.
Nein. Eine Erbengemeinschaft ist von Gesetzes wegen Gesamteigentum. Erst mit der Erbteilung – etwa durch Umwandlung in klar quotierte Anteile – kann daraus Miteigentum werden.
Der Gesamtgewinn wird nach den jeweiligen Erb- oder Beteiligungsquoten auf die einzelnen Mitglieder aufgeteilt, die ihren Anteil dann individuell versteuern.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.