Wohnung verkaufen: Was bei Stockwerkeigentum anders ist
Kurz erklärt
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gilt dieselbe Grundstückgewinnsteuer wie beim Haus. Zusätzlich brauchen Käufer und Banken Unterlagen der Stockwerkeigentümergemeinschaft: Reglement, Protokolle, Abrechnungen und den Stand des Erneuerungsfonds. Der Anteil am Erneuerungsfonds geht mit dem Verkauf auf die Käuferschaft über.
Sonderrecht und Gemeinschaftseigentum
Stockwerkeigentum ist Miteigentum mit dem Sonderrecht, bestimmte Teile allein zu nutzen. Sie verkaufen also zwei Dinge zugleich: Ihr Sonderrecht an der Wohnung und Ihren Wertquotenanteil am Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Treppenhaus, Umschwung.
Steuerlich zählen deshalb sowohl wertvermehrende Investitionen in Ihrer Wohnung als auch Ihr Anteil an wertvermehrenden Sanierungen am Gemeinschaftseigentum zu den Anlagekosten. Verlangen Sie von der Verwaltung eine Aufstellung der Sanierungen der letzten Jahre – Details unter Anlagekosten & Abzüge.
Erneuerungsfonds: Was damit passiert
Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft, nicht Ihnen persönlich. Ihr Anteil geht mit dem Verkauf auf die Käuferschaft über und wird nicht ausbezahlt. In der Praxis wird er deshalb im Kaufpreis berücksichtigt – ein gut geäufneter Fonds ist ein Verkaufsargument.
Achtung bei anstehenden Grosssanierungen: Wurde ein Beschluss bereits gefasst, muss er offengelegt werden. Verschwiegene Sanierungsbeschlüsse führen regelmässig zu Streit nach dem Verkauf.
Was Käufer und Banken verlangen
- Begründungsakt und Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
- Wertquotenaufstellung und Aufteilungsplan
- Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen
- Jahresrechnungen und Budget der Gemeinschaft
- Stand des Erneuerungsfonds und beschlossene Sanierungen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Gebäudeversicherungsausweis und Grundbuchauszug
Die steuerlich relevanten Belege listet Checkliste: Unterlagen. Fordern Sie die Gemeinschaftsdokumente früh bei der Verwaltung an – das dauert oft mehrere Wochen.
Typische Fehler beim Wohnungsverkauf
- Anteil an wertvermehrenden Gemeinschaftssanierungen nicht geltend gemacht – bares Geld verschenkt
- Beschlossene Grosssanierung verschwiegen – Haftungsrisiko nach dem Verkauf
- Protokolle und Reglement zu spät beschafft – die Finanzierungszusage der Käuferbank verzögert sich
- Vorkaufsrechte im Reglement übersehen – manche Gemeinschaften kennen Zustimmungs- oder Vorkaufsklauseln
- Erneuerungsfonds als eigenes Guthaben eingerechnet – er wird nicht ausbezahlt
Steuerlich gilt dasselbe wie beim Haus
Der Gewinn wird gleich ermittelt: Verkaufserlös minus Kaufpreis, Erwerbskosten, belegte wertvermehrende Investitionen und Verkaufskosten. Auch Besitzdauer-Zuschlag und -Ermässigung gelten unverändert.
Wenn Sie die Wohnung selbst bewohnt haben und wieder Wohneigentum kaufen, kommt eine Ersatzbeschaffung in Frage. War die Wohnung vermietet oder eine Zweitwohnung, greift der Aufschub in der Regel nicht – siehe Zweitwohnung & Ferienhaus.
Ihren Betrag berechnen Sie im Grundstückgewinnsteuer-Rechner, den Nettoerlös im Verkaufskosten-Rechner. Kantonale Regeln: Kantonsseiten.
Bei Stockwerkeigentum beeinflussen Wertquote, Sanierungsstand und Erneuerungsfonds den erzielbaren Preis. Eine Bewertung vor Ort ordnet diese Faktoren ein.
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Häufige Fragen
Nein. Der Erneuerungsfonds gehört der Stockwerkeigentümergemeinschaft; Ihr Anteil geht auf die Käuferschaft über. In der Praxis wird er im Kaufpreis berücksichtigt.
Ja, Ihr Wertquotenanteil an wertvermehrenden Sanierungen – etwa einer Fassadendämmung oder einem Heizungsersatz mit Verbesserung – ist anrechenbar. Verlangen Sie eine Aufstellung der Verwaltung.
Zusätzlich zu Grundbuchauszug und Plänen: Reglement, Wertquoten, Protokolle der Versammlungen, Jahresrechnungen, Stand des Erneuerungsfonds und Angaben zu beschlossenen Sanierungen.
Ja. Beschlossene oder absehbare Grosssanierungen sind für die Kaufentscheidung wesentlich. Verschweigen kann zu Gewährleistungsansprüchen führen.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.