Rendite einer Immobilie berechnen: Brutto- und Nettorendite
Kurz erklärt
Die Bruttorendite (Jahresmietertrag geteilt durch Kaufpreis) gibt einen ersten, groben Anhaltspunkt. Aussagekräftiger ist die Nettorendite, die Unterhalt, Verwaltung, Leerstand und Finanzierungskosten mit einbezieht. In der Schweiz gelten Bruttorenditen von 4–6 % je nach Lage als üblich, Nettorenditen liegen typischerweise 1–2 Prozentpunkte darunter.
Bruttorendite berechnen
| Bruttorendite | = Jahresmietertrag ÷ Kaufpreis × 100 |
Beispiel: Eine Liegenschaft kostet CHF 1'200'000 und erzielt CHF 60'000 Jahresmietertrag → Bruttorendite = 5 %. Diese Kennzahl eignet sich für einen schnellen Vergleich, blendet aber laufende Kosten komplett aus.
Nettorendite berechnen
| Nettorendite | = (Jahresmietertrag − Betriebs-/Unterhaltskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100 |
Betriebs- und Unterhaltskosten umfassen typischerweise Verwaltung (3–5 % des Mietertrags), Unterhaltsrückstellungen (0,5–1 % des Gebäudewerts pro Jahr), Versicherungen und ein realistischer Leerstandsabzug.
Was als gute Rendite gilt
In gefragten Lagen (Zürich, Genf, Basel) sind Bruttorenditen von 3–4 % bereits als attraktiv einzustufen, da der Werterhalt im Vordergrund steht. In ländlicheren Regionen sind 5–7 % Bruttorendite üblich, oft verbunden mit höherem Leerstands- und Wertentwicklungsrisiko.
Eigenkapitalrendite als dritte Grösse
Wer die Liegenschaft fremdfinanziert, sollte zusätzlich die Eigenkapitalrendite betrachten – sie berücksichtigt den Hebeleffekt der Fremdfinanzierung und kann bei niedrigen Hypothekarzinsen deutlich über der Nettorendite liegen. Ob die Finanzierung überhaupt trägt, zeigt der Tragbarkeitsrechner.
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Häufige Fragen
Nein, sie ist nur ein erster Filter. Für eine fundierte Entscheidung braucht es die Nettorendite unter Einbezug aller laufenden Kosten.
Je nach Lage und Objektart 2–5 % des Jahresmietertrags – in sehr gefragten Lagen tiefer, in strukturschwachen Regionen höher.
Das hängt vom individuellen Grenzsteuersatz und der Eigenmietwert-/Vermietungssituation ab – eine pauschale Aussage ist nicht möglich.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.