Kaufen oder Mieten: Was passt zu Ihnen?
Kurz erklärt
Kaufen bindet Eigenmittel und schafft langfristige Kostensicherheit, Mieten bleibt flexibel und erfordert kein Eigenkapital. Finanziell lohnt sich Kaufen meist erst ab einem Zeithorizont von rund 10 Jahren, da Kaufnebenkosten und Transaktionskosten sich erst über die Zeit amortisieren. Die Tragbarkeitsregeln der Banken (20 % Eigenmittel, 33 % Einkommensgrenze) setzen zusätzlich eine harte Grenze.
Die zentrale Frage: Zeithorizont
Kaufnebenkosten (Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch) liegen je nach Kanton bei 2–5 % des Kaufpreises, dazu kommen bei einem späteren Verkauf Mäklerprovision und ggf. Grundstückgewinnsteuer. Diese Kosten amortisieren sich erst über mehrere Jahre – als Faustregel gilt ein Zeithorizont von mindestens 8–10 Jahren, damit sich ein Kauf gegenüber Mieten finanziell lohnt.
Was ein Kauf voraussetzt
Banken verlangen mindestens 20 % Eigenmittel des Kaufpreises, davon mindestens 10 Prozentpunkte aus „harten“ Quellen (nicht aus der Pensionskasse). Bei einer Wohnung für CHF 800'000 sind das mindestens CHF 160'000, wovon CHF 80'000 nicht aus der 2. Säule stammen dürfen. Details im Ratgeber Eigenmittel & Tragbarkeit.
Wohnkosten im Vergleich
| Faktor | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Laufende Kosten | Zins, Amortisation, Unterhalt, Nebenkosten | Mietzins, Nebenkosten |
| Steuerfolgen | Eigenmietwert als Einkommen (bis 2029), Schuldzinsabzug | keine |
| Wertentwicklung | Chance und Risiko liegen bei Ihnen | keine Beteiligung |
| Flexibilität | Verkauf dauert Monate, mit Kosten verbunden | Kündigungsfrist meist 3 Monate |
| Eigenmittel | mind. 20 % des Kaufpreises gebunden | Mietkaution (meist 2–3 Monatsmieten) |
Wann Mieten die bessere Wahl ist
- Zeithorizont unter 8 Jahren oder unsicherer Wohnort
- Eigenmittel reichen nicht für die 20-%-Grenze
- Kapital soll flexibel investiert statt gebunden werden
- Hohe berufliche Mobilität erwartet
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Häufige Fragen
Als Faustregel ab einem Zeithorizont von 8–10 Jahren, da sich Kaufnebenkosten erst über die Zeit amortisieren.
Ja, das ist die bankübliche Untergrenze. Details und eigene Berechnung im Tragbarkeitsrechner.
Er wird per 1. Januar 2029 abgeschafft. Bis dahin gilt das heutige System, siehe Ratgeber Eigenmietwert.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.