Zweitwohnungsgesetz (Lex Weber): Was beim Kauf einer Ferienwohnung gilt
Kurz erklärt
Die Lex Weber (Zweitwohnungsgesetz, ZWG) verbietet seit 2016 den Neubau von Zweitwohnungen in Gemeinden, deren Zweitwohnungsanteil bereits über 20 % liegt – aktuell rund 331 Gemeinden, vorwiegend in den Alpen. Bestehende („altrechtliche“) Wohnungen bleiben frei nutzbar und verkäuflich. Seit Oktober 2024 gelten gelockerte Regeln für Umbau, Abriss und Wiederaufbau solcher Altbauten.
Die 20-Prozent-Grenze
Am 11. März 2012 nahm das Stimmvolk die „Franz-Weber-Initiative“ an (Art. 75b BV). Seit 1. Januar 2016 gilt das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG): In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 % dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden.
- Betroffen sind aktuell rund 331 Gemeinden, vorwiegend in Alpenregionen
- Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) führt die Liste anhand der jährlichen Wohnungsinventare der Gemeinden
- Ab 2027 erfolgt die Berechnung direkt über das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR)
Altrechtliche Wohnungen bleiben frei nutzbar
Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 bestanden oder zu diesem Zeitpunkt bereits rechtskräftig bewilligt waren, gelten als „altrechtlich“. Sie dürfen weiterhin frei als Erst- oder Zweitwohnung genutzt, vermietet und verkauft werden – unabhängig vom aktuellen Zweitwohnungsanteil der Gemeinde.
Seit 1. Oktober 2024 gelten zudem gelockerte Regeln: Altrechtliche Wohnungen können unter bestimmten Voraussetzungen abgerissen und in gleichem Umfang wieder aufgebaut werden, was zuvor stark eingeschränkt war.
Wann trotzdem neu gebaut werden darf
- Touristisch bewirtschaftete Wohnungen: dauerhaft im Beherbergungsbetrieb (z. B. Hotel-Apparthotel) zur Vermietung angeboten
- Einliegerwohnungen: untergeordnete Wohnungen innerhalb eines selbstbewohnten Hauptgebäudes
- Geschützte Bauten: denkmalgeschützte oder ortsbildprägende Gebäude, sofern der äussere Charakter erhalten bleibt
- Umnutzung Erst- zu Zweitwohnung: bei altrechtlichen Wohnungen ohne kommunale Auflagen weiterhin bewilligungsfrei möglich
Lex Weber ist nicht die Lex Koller
Die beiden Gesetze werden oft verwechselt, regeln aber Unterschiedliches: Die Lex Weber (ZWG) beschränkt die Anzahl Zweitwohnungen pro Gemeinde – unabhängig von der Nationalität der Käuferschaft. Die Lex Koller (BewG) regelt dagegen, wer als Person im Ausland überhaupt eine Bewilligung zum Immobilienerwerb benötigt. In vielen Tourismusgemeinden greifen beide Regelwerke gleichzeitig. Details: Immobilien mit Auslandsbezug (Lex Koller).
Was das für Käufer und Verkäufer bedeutet
Weil in vielen Feriengemeinden keine neuen Zweitwohnungen mehr entstehen dürfen, sind altrechtliche Bestandsobjekte begehrter geworden – das treibt die Preise in beliebten Destinationen wie dem Engadin, Verbier oder Zermatt zusätzlich. Beim Verkauf einer Ferienimmobilie gilt weiterhin die reguläre Grundstückgewinnsteuer, jedoch ohne Anspruch auf einen Ersatzbeschaffungs-Aufschub. Details: Zweitwohnung & Ferienhaus: Grundstückgewinnsteuer.
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Häufige Fragen
Ja. Altrechtliche Zweitwohnungen – also solche, die vor dem 11. März 2012 bestanden oder damals bereits bewilligt waren – dürfen frei gekauft, verkauft und weiterhin als Zweitwohnung genutzt werden, unabhängig vom aktuellen Zweitwohnungsanteil der Gemeinde.
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) führt eine öffentliche Übersicht basierend auf den jährlichen Wohnungsinventaren der Gemeinden. Auch die Gemeindeverwaltung selbst gibt Auskunft.
Seit der Lockerung per 1. Oktober 2024 sind Umbau, Abriss und Wiederaufbau altrechtlicher Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen einfacher möglich als zuvor. Die genauen Bedingungen sind bei der Gemeinde zu erfragen.
Ja. Anders als die Lex Koller gilt die Lex Weber für alle Käuferinnen und Käufer gleichermassen, unabhängig von Nationalität oder Wohnsitz.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.