Immobilie verkaufen im Engadin: Steuern und Ablauf
Kurz erklärt
Das Engadin mit St. Moritz, Pontresina und Zuoz ist einer der exklusivsten Ferienimmobilienmärkte der Schweiz, mit strengen Zweitwohnungs-Beschränkungen.
Gemeinden und Zuständigkeit
Alle Gemeinden der Region liegen im Kanton Graubünden und unterstehen damit demselben Steuergesetz:
- Oberengadin: St. Moritz, Pontresina, Celerina, Silvaplana, Zuoz
Die kantonalen Details, Tarife und Quellen finden Sie auf der Kantonsseite Graubünden.
Rechenbeispiel für die Region
Mit dem Tarif des Kantons Graubünden: Bei einem Grundstückgewinn von CHF 500'000 und 12 Jahren Besitzdauer ergibt die Rechnerlogik eine Grundstückgewinnsteuer von rund CHF 145'500 – ein effektiver Satz von 29,1 % (nicht selbstbewohnt). Standardannahme: vermietetes Objekt, keine Indexierung. Gemeinde-/steuerfussabhängige Kantone mit Referenzgemeinde.
Typischer Fall aus der Region: Ein Ehepaar verkauft nach 12 Jahren Besitz eine Liegenschaft in Oberengadin oder Umgebung. Bei einem Grundstückgewinn von CHF 500'000 ergibt die Rechnerlogik des Kantons Graubünden eine Steuer von rund CHF 145'500 (29,1 % effektiv). Mit einer längeren Haltedauer oder belegten Anlagekosten lässt sich der Betrag in vielen Fällen noch senken.
Ihren eigenen Fall mit Kaufpreis, Investitionen und Abzügen rechnen Sie im Grundstückgewinnsteuer-Rechner. Was nach allen Verkaufskosten übrig bleibt, zeigt der Verkaufskosten-Rechner.
Höchste Preise, strengste Zweitwohnungsregeln
Das Engadin gehört zu den teuersten Immobilienmärkten der Schweiz. Gleichzeitig gehören die Engadiner Gemeinden zu den ersten, die den 20-%-Zweitwohnungsanteil erreicht haben – das schränkt Neubauten für Ferienwohnungen stark ein und erhöht den Wert bestehender Objekte zusätzlich.
Worauf es beim Verkauf in der Region ankommt
Im Engadin gilt das Zweitwohnungsgesetz besonders streng, da der Zweitwohnungsanteil in vielen Gemeinden bereits über 20 % liegt – Neubauten für Zweitwohnungen sind dort grundsätzlich untersagt. Details: Zweitwohnung & Ferienhaus.
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Häufige Fragen aus der Region
Die Region gehört zum Kanton Graubünden. Massgebend ist immer der Standort der Liegenschaft, nicht Ihr Wohnsitz – es gilt das Belegenheitsprinzip.
Sie richtet sich nach dem Tarif des Kantons Graubünden und nach Ihrer Besitzdauer. Bei einem Gewinn von CHF 500'000 und 12 Jahren Besitz ergibt die Rechnerlogik rund CHF 145'500. Ihren konkreten Fall rechnen Sie im Rechner.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.