Verkaufsszenarien vergleichen: Welche Variante kostet am wenigsten?
Kurz erklärt
Dieselbe Immobilie kann je nach Verkaufsvariante sehr unterschiedlich besteuert werden. Entscheidend sind Besitzdauer, ein möglicher Steueraufschub durch Ersatzbeschaffung und die Frage, ob ein Teil des Werts verschenkt wird. Der Vergleich zeigt alle Varianten nebeneinander.
Fünf Varianten im Vergleich
Kanton Zürich, steuerbarer Gewinn CHF 420'000. Ein Verkauf heute kostet CHF 125'920.
| Szenario | Steuer | eff. Satz | Differenz | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|
| Heute verkaufen | CHF 125'920 | 30,0 % | – | Ausgangslage |
| In 3 Jahren verkaufen | CHF 111'754 | 26,6 % | − CHF 14'166 | längere Besitzdauer |
| In 5 Jahren verkaufen | CHF 102'310 | 24,4 % | − CHF 23'610 | längere Besitzdauer |
| Mit Ersatzbeschaffung | CHF 0 | – | − CHF 125'920 | vollständig aufgeschoben |
| An Kind zu 70 % des Werts | CHF 85'600 | 29,1 % | − CHF 40'320 | 30 % aufgeschoben |
Modellannahmen: Die Ersatzbeschaffung setzt voraus, dass Sie den vollen Erlös in ein neues, dauernd selbstbewohntes Eigenheim reinvestieren – prüfen Sie das im Assistenten. Beim Verkauf an ein Kind wird beispielhaft mit 70 % des Verkehrswerts gerechnet; die genaue Aufteilung zeigt der Simulator. Standardannahme: vermietetes Objekt, keine Indexierung. Gemeinde-/steuerfussabhängige Kantone mit Referenzgemeinde.
Was die Varianten unterscheidet
Warten senkt die Steuer über die Besitzdauer-Ermässigung – aber nur bis zum kantonalen Maximum, meist nach 20 bis 25 Jahren. Wie stark, zeigt der Besitzdauer-Simulator.
Ersatzbeschaffung verschiebt die Steuer vollständig, wenn Sie den Erlös in ein neues selbstbewohntes Eigenheim investieren. Erlassen wird sie nicht – Details im Assistenten.
Übertragung an Kinder unter dem Verkehrswert ist eine gemischte Schenkung: Nur der bezahlte Anteil wird besteuert, der Rest wird aufgeschoben und geht als latente Last auf Ihr Kind über – siehe Simulator.
Variante gewählt – was jetzt?
- Anlagekosten-Rechner – die abziehbaren Kosten sauber ermitteln
- Nettoerlös-Rechner – was nach allen Kosten übrig bleibt
- Verkaufsfahrplan – den Zeitplan zur gewählten Variante
Häufige Fragen
Steuerlich meist ja, weil die Ermässigung mit der Besitzdauer steigt. Der Vergleich zeigt die Differenz in Franken. Ob sich Warten insgesamt lohnt, hängt zusätzlich von Marktentwicklung und Zinsen ab – diese bewerten wir bewusst nicht.
Nur der entgeltliche Anteil wird besteuert, der geschenkte Teil wird aufgeschoben. Die Steuer ist damit heute tiefer – sie verschwindet aber nicht, sondern geht auf Ihr Kind über.
Bei vollständiger Reinvestition in ein neues, dauernd selbstbewohntes Eigenheim wird die Steuer vollständig aufgeschoben. Sie wird beim späteren Verkauf des Ersatzobjekts fällig.
Nein. Sie stammen aus derselben Rechnerlogik wie unser Hauptrechner und dienen dem Vergleich. Massgebend ist die Veranlagung Ihrer kantonalen Steuerbehörde.
Letzte Aktualisierung: 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.