Grundstückgewinnsteuer Kanton Aargau berechnen
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💡 Diese Kosten sind grundsätzlich abzugsberechtigt und können den steuerbaren Grundstückgewinn reduzieren, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Dieser Gewinn erhöht den heutigen steuerbaren Gewinn.
Das oben ist der gesetzliche Richtwert. Wie viel vom Gewinn am Ende wirklich bei Ihnen bleibt, entscheidet sich vor dem Verkauf — über nachweisbare wertvermehrende Investitionen, Ersatzbeschaffung und den richtigen Zeitpunkt. In einer kostenlosen Erst-Einschätzung zeigen wir Ihnen, wo bei Ihrem Objekt legal Gewinn liegt.
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Wer im Kanton Aargau eine Immobilie mit Gewinn verkauft, zahlt Grundstückgewinnsteuer auf die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten. Der Kanton Aargau wendet das dualistische System an: Nur private Grundstückgewinne unterliegen der Grundstückgewinnsteuer, geschäftliche laufen über die Einkommens- oder Gewinnsteuer. Die Höhe hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab – der Rechner auf dieser Seite berechnet sie frankengenau.
Kanton Aargau auf einen Blick
Der Kanton Aargau geht einen eigenen Weg: Die Grundstückgewinnsteuer richtet sich allein nach der Besitzdauer – nicht nach der Höhe des Gewinns. Wer kurz hält, zahlt bis zu 40 %, wer lange hält, nur noch 5 %. Zudem kennt der Aargau weder eine Freigrenze noch eine Handänderungssteuer.
Wer zahlt die Grundstückgewinnsteuer?
Steuerpflichtig ist die verkaufende Person. Besteuert wird der Gewinn – der Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten (Erwerbspreis, wertvermehrende Investitionen und die Kosten von Kauf und Verkauf).
Gesetzliche Grundlage & System
Massgebend ist das Steuergesetz des Kantons Aargau (§ 106 ff. StG AG). Der Aargau ist dualistisch: Nur private Grundstückgewinne werden mit der GGSt erfasst, geschäftliche Gewinne über die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.
Steuersatz nach Besitzdauer
Der Satz wird direkt auf den ganzen Gewinn angewendet und sinkt mit jedem Besitzjahr:
| Besitzdauer | Satz |
|---|---|
| bis 1 Jahr | 40 % |
| bis 11 Jahre | −2 %/Jahr → 20 % |
| ab 12 Jahren | −1 %/Jahr |
| ab 25 Jahren | 5 % |
Beispiel: Nach 20 Jahren beträgt der Satz noch 11 %, nach 25 Jahren nur noch 5 % – unabhängig davon, wie hoch der Gewinn ist.
Aargauer Besonderheiten
- Keine Handänderungssteuer – der Aargau verzichtet als einer der wenigen Kantone darauf
- Keine Freigrenze und kein Freibetrag
- Anlagekosten-Pauschale: Bei einer Besitzdauer über 10 Jahre kann statt der tatsächlichen Kosten eine Pauschale von 50–65 % des Verkaufserlöses geltend gemacht werden
Fehlen bei einer lange gehaltenen Liegenschaft die alten Belege, ist die Anlagekosten-Pauschale oft die vorteilhaftere Wahl.
Ersatzbeschaffung & Aufschub
Verkaufen Sie Ihr selbstbewohntes Eigenheim und erwerben ein neues, kann die Steuer aufgeschoben werden:
- 1Selbstbewohntes Eigenheim verkaufen
- 2Innert angemessener Frist ein neues selbstbewohntes Eigenheim erwerben (Ersatzbeschaffung, harmonisiert nach StHG)
- 3Steueraufschub geltend machen – die Steuer wird gestundet, nicht erlassen
Was Sie abziehen können
Vom Verkaufserlös abziehbar sind die Anlagekosten:
- Erwerbspreis (Kaufpreis der Liegenschaft)
- wertvermehrende Investitionen (Ausbau, Anbau, erstmalige Einrichtungen)
- Notariats- und Grundbuchkosten
- Maklerprovision beim Verkauf
Werterhaltende Renovationen (Reparaturen, Unterhalt) sind nicht abzugsfähig – nur wertvermehrende Aufwendungen senken den Gewinn.
Rechenbeispiel Kanton Aargau
Verkauf nach 20 Jahren, steuerbarer Gewinn CHF 400'000:
Automatisch aus der Rechnerlogik berechnet – identisch zum Rechner oben.
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Häufige Fragen – Grundstückgewinnsteuer Aargau
Der Steuersatz richtet sich allein nach der Besitzdauer: 40 % im ersten Jahr, dann sinkend bis 5 % ab dem 25. Jahr. Die Höhe des Gewinns spielt für den Satz keine Rolle.
Nein. Der Kanton Aargau erhebt als einer der wenigen Kantone keine Handänderungssteuer beim Immobilienkauf oder -verkauf.
Bei einer Besitzdauer über 10 Jahre dürfen statt der tatsächlichen Anlagekosten pauschal 50–65 % des Verkaufserlöses abgezogen werden. Das lohnt sich vor allem, wenn alte Belege fehlen.
Ja – bei der Ersatzbeschaffung eines selbstbewohnten Eigenheims sowie bei Erbgang, Schenkung oder güterrechtlicher Auseinandersetzung. Die Steuer wird aufgeschoben, nicht erlassen.
Haben Sie Ihren eigenen Fall? Rechnen Sie ihn in Sekunden durch.
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Steuerinformationen und Berechnungsgrundlagen zuletzt geprüft: Juli 2026
Diese Berechnung dient als Orientierungshilfe und ersetzt keine verbindliche Steuerveranlagung durch die zuständige Steuerbehörde.